经纪人对二手房价格形成机制的影响——基于链家数据的研究

摘要

本文首次基于经纪人的作业流程展开对二手房交易价格动态变化过程的研究,建立了经纪人价格影响机制分析的理论框架,并利用北京链家二手房交易数据进行实证分析.笔者发现经纪人在市场稳定时更能够在首次挂牌时协助卖方客户制定合理的价格,北京房产管理部门于2017年3月17日出台了严厉的限购政策,挂牌房源的挂牌价格在北京317限购政策出台后的分散度相比317前出现显著下降,经纪人的“限价”使实际挂牌价更趋于合理价值;经纪人“聚焦”的房源瞬时成交率为非聚焦房源的3.848倍,即“聚焦”作为一种筛选、带看放大机制,能够加速定价合理房源的成交,是促进价格收敛的关键因素.基于这些结论,笔者认为,首次挂牌定价的合理性极大影响了房屋的成交,加强二手房交易市场信息透明度、提高经纪机构规范性及经纪人定价的专业性和影响力是提高整个二手房市场交易效率及客户满意度的关键.