借名买房合同效力与代持房产的权属

摘要

借名买房的借名人与出名人之间成立借名合同关系。借名合同履行后,双方形成所谓"房产代持"的状态。实践中争议最大的问题是借名合同的效力以及代持房产的权利归属。在合同效力认定的问题上,不应滥用公序良俗原则,无论当事人是否存在规避政策的动机,或者是房屋具有特殊性质,均不导致借名合同无效。在代持房产权属确定方面,应当严格区分物权和债权不同的权利属性以及权利取得的构成要件,依法认定代持房产的所有权归属于出名人,借名人只拥有对出名人的债权。相应地,代持房产在强制执行时应当作为出名人而非借名人的责任财产。但是,在特定情况下,借名人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条的规定,主张排除强制执行。