投资收益率、初始收益率、内部收益率、收益增长率的辨异与联系

摘要

房地产的投资收益率、初始收益率、内部收益率与收益增长率是房地产估价理论与实践中的一组基本概念，当采用收益法和假设开发法对房地产作价格评估或投资项目评估时，评估结果在相当程度上取决于对这些概念的理解、应用和取值。率值的微小变化就可能使估价值大相径庭。因此说它们是房地产评估的“收益率杠杆”是毫不为过的，估价师在应用这些收益率时，须格外小心与慎重。可是，事实表明，国内部分估价界人士对这些不同的收益率概念的把握尚不尽如人意，在认识上存在着若干模糊含混之处，在应用中经常串用混用，对它们的内在联系知之甚少，这一状况不能不在一定程度上影响到评估质量。有鉴于此，本文阐述笔者对这些问题的思考和认识，集中探讨投资收益率、初始收益率、内部收益率及收益增长率概念的异同，在此基础上向读者引介一个表明它们之间内在联系的定量公式。本文的所有讨论均将围绕这些概念在收益法中的应用展开。