中国房地产私募基金发展瓶颈及对策分析

摘要

房地产业在过去的十几年问，都是我国的支柱产业之一，可以预见短期内房地产业在我国经济中的支柱地位不会改变。同时我国的房地产业的简单粗放的高毛利时代已经过去了，目前房地产业面临着房企资本结构不合理、物业价格涨速过快、周期性波动剧烈等问题。在目前的状况下，正是需要房地产私募基金快速发展的时候，因为通过房地产基金参与房地产投资，有助于优化项目资本结构、有助于稳定物业资产价格、有助于跨越房地产周期、有助于规范房地产项目管理，并且是房企转型升级的重要载体和助力。
　　我国的房地产私募基金发展才刚刚起步，在其发展过程中也遇到了种种瓶颈，制约了房地产私募基金的发展。所以需要找准制约因素，并形成解决对策。
　　本文注重理论联系实际，突出实操性，通过文献研究、案例分析等方式，选取了三家国内规模较大且较有代表性的房地产私募基金，对基金管理人的背景、发展瓶颈和应对方案等进行深入剖析，并由此归纳出目前我国房地产私募基金发展过程中普遍存在的制约因素。
　　参考借鉴美国房地产私募基金的发展经验，针对于各项发展瓶颈，逐一给出了具有可操作性的应对方案，希望能够对我国正在发展中的房地产私募基金的未来发展带来一些启发和借鉴作用。

目录

声明

摘要

第1章． 绪论

1．1．4发展房地产私募基金的必然性

1．1．5我国的房地产私募基金目前机遇与挑战并存

1．2 研究意义

1．3 文献综述

1．3．1国外研究现状

1．3．2国内研究现状

1．3．3文献研究总结

1．3．4对原有文献的借鉴及本文创新点

1．4 本文结构框架

第2章． 我国发展房地产私募基金的必要性

2．1 有助于优化房地产项目资本结构

2．1．1中国房企资产负债率连年走高

2．1．2中国房地产企业对银行贷款依赖度高

2．1．3央行基准利率持续下行

2．1．4房企融资成本居高不下

2．1．5有助于优化房地产项目资本结构

2．2 有助于稳定物业资产价格

2．2．1以一线城市为代表近年物业资产持续走高

2．2．2房地产私募基金与房企对项目收益结构期望不同

2．2．3持有型物业的盈利模式有助于稳定物业资产价格

2．3 有助于缓冲房地产周期波动

2．3．1匹配与项目风险报酬属性相符的投资人

2．3．2以持有稳定现金流的物业为主

2．3．3更擅长利用多样的融资渠道及金融产品

2．4 有助于规范房地产项目管理体系

2．4．1建立现代公司制度体系

2．4．2房地产专业线管理

2．5 是房企转型升级的重要载体和助力

2．5．1房企由销售型产品向持有型产品转型

2．5．2房地产私募基金是房企转型的重要载体

第3章． 我国房地产私募基金典型案例分析

3．1 案例选取逻辑

3．2．2基金管理人A发展瓶颈

3．2．2基金管理人A核心优势

3．3．2基金管理人B发展瓶颈

3．3．3基金管理人B的核心优势

3．4．3基金管理人C的核心优势

第4章． 我国房地产私募基金遇到的发展瓶颈

4．1 募资成本高、募资周期长

4．2 基金管理人资产管理能力有限

4．3达到REITs标准的入池资产少

4．4达到投资标准的项目售价高

4．5国家政策波动较大

4．6房地产私募基金政策支持有限

4．7股东对基金管理人定位高度不够

第5章． 美国房地产私募基金发展经验借鉴

5．1 为房地产私募基金的发展提供政策支持

5．2 通过资管能力提升资产价值

5．3 由房地产私募基金到REITs的成长通路模式

5．4 母基金模式已应用到房地产私募基金中

第6章． 解决对策

6．1 引入长期合作的机构投资人成立母基金

6．2 加强管理人资管能力

6．3 积极筹备等待我国REITs的推出

6．4 深入研究投资标的最佳应用

6．5 基金管理人顺应政策导向不断转型

6．6 国家为房地产私募基金提供政策支持

6．7 基金管理人的股东给予基金管理人更大支持

第7章． 结论与展望

致谢

参考文献

个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果