住宅底层商铺租赁价格影响因素分析——以崇文门商圈为例

摘要

房地产行业一直是我国国民经济的一大支柱型产业，其中租赁市场是这一大产业的最为重要的组成部分。对于商业房地产而言，其租赁市场发展的优与劣及租金的高低是商业房地产项目经营成功与否的直接反映。住宅底层商铺是商业房地产的一种类型，其本身的出租活动能为出租方带来利益，同时承租方可以利用商铺经营某种业态，开启自身事业的同时也为所在住宅小区丰富了配套设施，小商铺的优质发展在一定程度上也能够促进社会经济的整体发展。综上，找到影响住宅底层商铺租赁价格高低的影响因素对于出租方亦或是承租方都是至关重要的，而透过影响因素的排名，更利于住宅底层商铺的开发商和投资人在考虑租金因素时选取利于自己开发和投资的商铺位置。
　　特征价格模型是一种用来处理不同产品间的特性和产品价格之间的关系的常用模型。目前，该模型已经发展成为房地产领域研究中最为广泛应用的模型之一。本文在采用特征价格模型法的同时，为避免回归分析的过程中因特征变量间的不确定性而导致的变量间存在线性相关致使一些特征变量难以进入模型的问题，从而引入了主成分分析法。
　　本文将模型构建的基础设定为用特征变量转换成的互相间彼此独立的主成分变量，再通过主成分变量与特征变量的关系，最终确定住宅底层商铺租赁价格的特征价格模型。最后，本文以崇文门商圈住宅底层商铺为例，通过实地调研收集数据，并应用以上方法，最终得出了崇文门商圈住宅底层商铺租赁价格的影响因素分析结果，且结论符合预期，从而证明了以上方法应用在研究中过程中的可行性。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 选题背景

1．1．2 崇文门商圈现状概述

1．2 研究内容及技术方案

1．2．1 研究内容

1．2．2 技术方案

1．3 研究目的与意义

1．3．1 研究目的

1．3．2 研究意义

1．4 概念界定

1．4．1 住宅底商与住宅底商租赁价格

1．4．2 住宅底层商铺的特征及特征价格

1．5 预期的研究成果及创新点

1．5．1 预期研究成果

1．5．2 创新点

第二章 相关文献综述

2．1 住宅底商相关文献综述

2．1．1 国外研究综述

2．1．2 国内研究综述

2．2 特征价格模型文献综述

2．2．1 国外研究综述

2．2．2 国内研究综述

第三章 基于PCA的住宅底商HPM模型构建

3．1 特征价格模型理论基础

3．2 主成分分析理论

3．3 主成分分析法下的住宅底商HPM模型构建

3．3．1 住宅底商特征变量的主成分分析

3．3．2 基于主成分分析的住宅底商特征价格模型

3．3．3 模型的检验

3．4 观测变量的选取及量化标准

3．4．1 建筑本身的特征因素

3．4．2 区位特征因素

3．4．3 邻里环境因素

3．4．4 配套设施特征因素

3．4．5 交易特征因素

3．4．6 观测变量的确定及量化标准

第四章 实证研究

4．1 特征变量的数据来源和特点分析

4．1．1 特征变量的数据来源

4．1．2 特征变量的特点分析

4．2 崇文门商圈底层商铺特征价格模型的构建

4．2．1 线性扩展HPM模型

4．2．2 主成分分析在特征价格模型中的应用

4．2．3 模型的参数估计和检验

4．2．4 住宅底层商铺特征价格模型的构建

4．3 本章小结

第五章 结论

5．1 研究情况总结

5．2 不足及展望

参考文献

附录

致谢

导师及作者简介