REITs在我国租赁住房融资中的运用研究--以保利租赁住房REITs为例

摘要

随着租购并举的提出，住房租赁迎来了新的发展机遇，租赁在未来将在我国住房体系中扮演重要角色。　　从政策层面来看，2015年以来，中央和地方密集出台支持住房租赁市场发展的政策，包括但不限于以下几方面：加大对租赁住房建设的信贷支持；加快培育规模化、机构化的租赁企业；规范住房租赁市场的运营；推进REITs（房地产投资信托基金，以下简称REITs）试点等。从需求端来看，伴随着城镇化水平的提高，持续大规模的人口流动加上较大的工作流动性，必然会催生庞大的住房租赁需求。　　但是，目前的住房租赁市场还存在融资成本高、融资渠道窄；租赁住房供给层次较低；租金回报率低、投资回收期长等问题。鉴于我国对住房租赁市场的大力推进以及REITs在国外的成功运行，REITs在我国的引入是可行的，构建中式REITs也是必要的。　　由于我国租赁住房REITs起步晚，关于租赁住房REITs方面的研究还略显单薄，尤其对于REITs融资效果的研究。因此，本文尝试着在已有研究的基础上，采用案例分析法，选取具有代表性的保利租赁住房REITs作为案例，进一步量化分析REITs在我国租赁住房融资中的运用效果，探寻租赁住房传统融资模式的升级方案。　　本文首先从国外和国内两方面，就REITs的一般研究和租赁住房REITs研究进行了文献梳理，并选取了具有代表性的观点。然后对REITs的相关概念与理论基础进行阐述，并分析了我国租赁住房行业发展现状与融资状况，进而引入保利租赁住房REITs融资案例。案例中针对保利REITs的发行情况、交易结构和运作模式进行梳理分析，并进一步采用定量与定性相结合的方法，对保利租赁住房REITs的融资动因、融资效率、融资效果以及融资风险等四个方面进行了研究分析。　　基于以上研究分析，发现保利地产此次采取储架发行的模式，相较于以前的REITs产品提高了发行效率；采用多层次的信用增级措施，较为明显地降低了投资风险，提高了投资吸引力。此次保利REITs的成功发行不仅拓宽了融资渠道、提高了融资效率，也盘活了存量资产，有利于保利财务业绩的提升和战略转型。当然，保利租赁住房REITs还存在一些不足：仍未实现真正的公募化、成本有待进一步优化以及基础资产信用不独立。　　基于对保利地产REITs的案例分析，本文还得出以下启示：一个REITs产品的成功发行及持续稳定发展，在产品方面，要具备优质的底层资产、合理的结构设计以及稳定持续的现金流；对于配套措施，则需要完善的法律政策和税收优惠制度为租赁住房REITs的健康发展提供保障。

目录

声明

1.绪 论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2国内外文献综述

1.2.1 REITs的运用研究

1.2.2租赁住房REITs的运用研究

1.2.3文献评述

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

1.4创新点及不足

1.4.1创新点

1.4.2不足

2.REITs概念界定与理论基础

2.1REITs的定义及相关概念

2.1.1定义

2.1.2分类

2.1.3运行架构与流程

2.2理论基础

2.2.1委托代理理论

2.2.2破产隔离理论

2.2.3信用增级理论

2.2.4现金流理论

3.我国租赁住房发展现状与融资状况分析

3.1我国租赁住房行业发展情况

3.1.1 国家大力支持

3.1.2 住房租赁市场需求巨大

3.1.3 住房租赁市场供给层次较低

3.2我国租赁住房融资现状

3.2.1传统债权融资

3.2.2股权融资

3.2.3资产证券化融资模式

3.3我国租赁住房融资困境与创新模式

3.3.1我国租赁住房融资困境

3.3.2我国租赁住房融资的创新模式

4.保利租赁住房REITs融资案例介绍

4.1保利地产基本情况

4.2发行情况

4.3交易结构

4.4运作模式分析

4.4.1委托代理结构

4.4.2破产隔离设计

4.4.3信用增级措施

4.4.4基础资产及现金流

5.保利租赁住房REITs融资案例分析

5.1融资动因分析

5.1.1外部动因

5.1.2内部动因

5.2融资效率分析

5.2.1 融资便利度

5.2.2 底层资产是否折价融资

5.2.3 资金的使用效益

5.3融资效果分析

5.3.1 基于事件研究法的短期绩效评价

5.3.2财务指标分析

5.3.3基于EVA指标评价分析

5.4融资风险分析及应对措施

5.4.1与基础资产相关的风险

5.4.2与主体相关的风险

5.4.3外部环境风险

6.结论与启示

6.1结论

6.1.1保利REITs融资运用中的积极影响

6.1.2保利REITs融资运用中的不足之处

6.2对租赁住房行业的启示

6.2.1优质的底层资产是前提

6.2.2合理的结构设计是基础

6.2.3稳定持续的现金流是关键

6.2.4完善的配套法律制度是保障

6.2.5优惠的税收政策是动力

参考文献

致谢