我国商品房预售资金监管制度及其完善

摘要

商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。商品房预售资金也成为房地产企业的一种融资方式。由于在这种交易关系中直接涉及购房人的切身利益,如果不对商品房预售及预售资金加以有效的监管,势必会使购房者及相关利益主体承担巨大风险,同时严重扰乱房地产市场的秩序。因此对上述问题的研究,尤其是在资金监管层面上加以制度方面的规制,具有积极的现实意义。加强我国的商品房预售资金监管,构建符合我国国情的商品房预售资金统一监管模式,明确监管的对象、监管的权限和监管责任,是目前较为急迫的任务。我们应在商品房预售资金监管主体的设定以及统一商品房预售资金监管模式勾勒等方面加以深入的研究,为商品房交易资金监管法律制度的完善贡献理论资源。房地产的开发与销售作为民生的一项供给,在建设过程中资金需求量大、投资周期长,与百姓生活息息相关;房地产市场又是一个高风险的市场,如果脱离了有效的监管,其引发的风险会波及到其他不可预知的行业。　　近几年来,我国的房地产市场过热,房价过高,带来的一系列问题已经摆在了人们的面前,人们期待着各级政府采取积极有为的制度与措施加以解决。事实上,近期政府出台的一系列措施和办法都直指房地产企业的失当行为,完善商品房预售资金监管早已纳入政府管理的视野,为此需要我们认真地梳理政府出台的具体措施及实施的效果,论证加强政府监管房地产预售资金的必要性,力争使商品房预售资金规模的合理,合情,合法化。我们知道完善预售资金监管意义重大,但如何从制度经济学角度加以证成就显得更加重要。当前,我国房地产的现状就是房子还没有建好就卖得热火朝天,开发商迅速回笼了资金后,往往把重心立即移到下一个投资的热点,或去重新拿地进行新的开发获得更多的市场机会。预售资金监管制度完善或能够有效实施,都会很好的遏制住这种势头,约束市场主体的这种投机行为。那么构筑什么样的预售资金的监管模式就成为我们开放出来的首要问题。监督机构进行监管的动机、能力、独立性和责任能力是监管模式的主干部分,对其内容的论证和充实,是勾勒这种模式的必要条件。对于房地产企业的监管,一些发达国家和地区监管的模式和制度设计,可以为我国的房地产市场尤其是房地产预售资金的管理提供借鉴和启示,问题是我们如何吸收这些资源,如何去糟存精,成为我国的预售资金监管模式确立的问题之一。故对上述几个问题的深入总结和细致归纳,总结出我国在预售资金监管上的症结,从而对症下药,提出治愈此问题的拙见,加快实现对我国现行预售资金监管制度的完善,构建具有地域特点的特殊监管模式成为本文的主要学术贡献。　　本文通过综合分析和比较分析的研究方法，先阐述商品房预售制度和商品房预售资金的概念和特征，通过对商品房预售资金的分析，总结出其作用和重要性，再通过横向对比国外和香港地区的预售资金监管制度，纵向对比目前我国存在的预售资金监管制度模式，指出目前几种预售资金监管模式的不足和缺陷，最后对我国建立商品房预售资金监管制度提出几点完善建议。全文除引言和结论外，分为五个部分：第一部分，阐述商品房预售制度的概念、起源和特征、并对我国目前的商品房预售制度做一个概述；第二部分，分析商品房预售资金的作用和重要性，由此展开讨论对预售资金监管的必要性；第三部分，对比香港地区及国外预售资金监管制度，分析国外预售资金监管制度的优点，由此引发对完善我国预售资金监管制度的讨论；第四部分，论述目前我国主要存在的几种预售资金监管制度，对每种制度的不足和缺陷进行剖析，对造成缺陷的原因进行论述；第五部分，针对第四部分所阐述的缺点和不足，提出笔者自己对于完善我国预售资金监管法律制度的建议。

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引言

一、商品房预售资金的监管及其重要性

（一）商品房预售资金监管的必要性

（二）商品房预售资金的内涵界定及其重要性

二、香港地区和其他国家商品房预售资金监管制度的比较分析

（一）香港的律师行监管模式

（二）其他国家的预售资金监管制度

（三）各种制度的比较和对我国的启示

三、我国目前商品房预售资金监管制度的现状

（一）我国商品房预售制度的历史进程

（二）我国目前商品房预售资金监管模式

（三）我国目前预售资金监管制度存在的主要问题

四、完善我国商品房预售资金监管制度的具体思路

（一）加快全面立法以完善监管制度

（二）统一商品房预售资金监管主体

（三）建立严格的开发商准入门槛和完善的信用机制

（四）加强和完善预售商品房信息披露制度

结论

参考文献

后记