SOHO中国售转租商业模式转型后财务风险分析与控制研究

摘要

在国家出台了一系列房地产调控政策之后，国内房地产企业逐渐开始偏向于注重企业增值价值的创造。许多房地产企业如万科、华润、万达、绿城等纷纷开始寻求转型，SOHO中国也不例外。SOHO中国是一家大型的商业房地产公司，一直以出售北京、上海等优质地段的商业房产为主要经济业务，成立以来，一直采取的都是散售模式，之后，烂尾楼的低价收购-精包装-高价出售这一举措，更是给SOHO中国带来了巨额的利润。然而，随着北京出台的“原则上禁止商业地产散售”的政策，加上散售模式凸显出的种种弊端，使得SOHO中国的经营陷入瓶颈期。为了公司的长期可持续发展，为了在瞬息万变的时代不被淘汰，在2012年8月，SOHO中国宣布将告别散售，转为持有。自此，SOHO中国开启了售转租的商业模式转型探索之路。　　本研究以SOHO中国售转租转型这一案例为切入点，结合SOHO中国当时所处的内外部经济环境，分析其转型的动因，主要包括：散售模式难以为继，而相比之下，租务市场却表现强劲；SOHO中国的项目数量较少，市场布局和产品结构过于单一；政策压力，税负沉重等。并引入Z计分模型，结合转型前后的历年财务数据，对SOHO中国售转租转型的财务风险状况进行分析，揭示企业转型后存在的问题，从而判断SOHO中国这一商业转型是否成功。　　通过分析得知，其转型后财务风险主要表现在现金流的减少，营运能力的降低，资产回报率降低，以及投资无形资产的风险不确定几个方面。最后，针对财务风险表现提出一系列相应的财务风险控制手段及建议，使企业更好地经营和发展，也为其他准备转型或正在转型的房地产企业提供有价值的参考和启示。

目录

声明

第1章 绪 论

1.1 研究背景和研究意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 文献综述

1.2.1 商业模式相关研究

1.2.2 企业财务风险控制相关研究

1.2.3 房地产行业财务风险预警模型的相关研究

1.2.4 文献述评

1.3 研究方法和研究内容

1.3.1 研究方法

1.3.2 研究内容

第2章 相关理论分析

2.1 商业模式概念界定

2.2 售转租相关理论

2.3 财务风险

2.3.1 财务风险概念界定

2.3.2 财务风险预警模型-Z计分模型

2.3.3 财务风险控制的主要方法

第3章 SOHO中国基本情况及转型动因分析

3.1 SOHO中国基本情况介绍

3.1.1 SOHO中国基本情况

3.1.2 SOHO中国售转租转型介绍

3.2 SOHO中国转换商业模式的动因分析

3.2.1 散售模式难以为继

3.2.2 市场布局和产品结构过于单一

3.2.3 项目数量少

3.2.4 租务市场表现强劲

3.2.5 税负沉重

第4章 SOHO中国转型前后财务风险实证分析及财务风险表现

4.1 SOHO中国转型前后财务风险实证分析（ Z值分析）

4.1.1 财务风险预警模型样本数据选取

4.1.2 财务风险预警模型因变量选取

4.1.3 财务风险预警模型自变量选取

4.1.4 财务风险预警结果分析

4.2 SOHO中国转型后的财务风险表现

4.2.1 现金流减少

4.2.2 无形资产投资风险难以把控

4.2.3 营运能力降低

4.2.4 资产回报率降低

4.3 SOHO中国转型后的财务风险成因分析

4.3.1 散售项目减少导致现金流减少

4.3.2 无形资产价值波动导致投资风险不确定

4.3.3 资产管理不当导致营运能力降低

4.3.4 租赁模式不成熟导致资产回报率降低

第5章 SOHO中国售转租商业模式下的财务风险控制对策

5.1 积极应对资产结构变化带来的财务风险

5.1.1 合理规划租售比例

5.1.2 充分利用企业现有现金流

5.1.3 减少现金流支出

5.2 强化无形资产核心竞争力

5.2.1 提升优质品牌效应

5.2.2 严格把控产品质量

5.2.3 增强对无形资产的评估与把控能力

5.3 改善资产管理

5.3.1 加强应收账款管理

5.3.2 提升存货周转速度

5.3.3 减少资金占用

5.4 提高资产回报率

5.4.1 提高产品性价比

5.4.2 建立优秀的租务管理团队

结论

参 考 文 献

致谢