差异化预期视角下城市房价的空间溢出效应研究--基于长江经济带城市的实证研究

摘要

从1998年国务院下发第一次房改文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产市场便进入全面改革时代。随着房产市场的发展，不少学者发现经济基本面因素对房价波动的解释力度在一定程度上减弱，房价预期成为推动房价上涨的重要因素。随着区域经济一体化推进，区域间合作不断加强，经济联系日益紧密，地区间经济社会发展的相互依赖与相互作用日益加强，房价作为城市发展水平的“镜子”，也存在空间联系的可能性。近年来，国内学者对房价空间溢出效应的研究逐渐增多，但将空间因素与预期结合的研究仍然相对较少。本文基于长江经济带66个城市2005-2017年面板数据，研究差异化预期视角下城市房价的空间溢出效应。　　首先，不考虑空间因素，从预期与市场因素出发构建房价的均衡方程，分析房价波动的理论影响机制。其次，运用探索性空间数据分析法对长江经济带66个城市2005-2017年房价数据进行空间自相关分析，计算得出全局莫兰指数，局部莫兰散点图与LISA集群图，发现样本城市的房价存在显著的空间相关性，在此基础上将住房市场均衡模型与空间因素结合，从预期与市场因素传递的角度，通过分别基于地理邻接、地理距离、经济距离与经济联系矩阵构建房价的动态空间杜宾模型完成实证研究。回归结果显示：①四种权重矩阵模型研究结果均显示房价的空间项系数呈现显著正相关，长江经济带城市房价具有显著的空间效应；②需求因素对房价波动的直接影响大于供给因素，产业结构合理化、产业结构高度化和人均可支配收入是影响长江经济带城市房价波动最重要的三个因素；③除上期房企土地购置面积，产业结构合理化与高度化、人均可支配收入、人口密度、上期住宅市场存量、上期住宅开发成本对房价的空间溢出效应影响显著；④运用二维四象限图法对长江经济带66个城市进行分类，深入研究分样本城市房价的空间溢出效应，基于经济联系矩阵的空间计量模型回归发现同一解释变量对不同象限城市房价的直接影响与空间溢出效应呈现不同的作用效果，总的来说需求因素的影响大于供给因素。最后根据总样本与分样本分析结果，为长江经济带城市房地产市场健康发展提供科学的针对性政策，真正将市场向“房住不炒”引导，并为进一步推动房地产市场长效机制的完善提供依据。

目录

1 绪 论

1.1 选题背景

1.2 国内外研究现状

1.2.1 城市房价的影响因素

1.2.2 城市经济关联性

1.2.3 城市房价空间溢出效应研究

1.2.4 国内外文献综述简述

1.3.1 研究目的

1.3.2 研究意义

1.4.1 研究内容

1.4.2 研究方法

1.4.3 技术路线图

1.5 可能的创新点

2 概念界定与理论基础

2.1.1 城市群

2.1.2 房地产市场

2.1.3 房价

2.1.4 差异化预期

2.1.5 空间溢出效应

2.2 理论基础

2.2.1 地理学第一定律

2.2.2 圈层结构

2.2.3 比较优势理论

2.2.4 房地产市场供求理论

2.2.5 预期理论

2.2.6 相关理论总结

2.3 本章小结

3 理论模型构建

3.1 住房市场均衡模型

3.1.1 需求函数

3.1.2 供给函数

3.1.3 均衡函数

3.2 空间计量模型

3.2.1 探索性空间数据分析

3.2.2 空间计量模型

3.2.3 模型构建

3.3 本章小结

4 研究对象与探索性分析

4.1.1 城市经济联系与差异

4.1.2 人口变迁

4.1.3 产业结构变迁

4.2 长江经济带城市房地产市场

4.2.1 长江经济带不同区域房价变化规律

4.2.2 长江经济带城市房价空间分布情况

4.3 本章小结

5 长江经济带城市房价的空间溢出效应的实证研究

5.1.1 数据来源

5.1.2 数据处理

5.2 模型检验与选择

5.2.1 单位根检验

5.2.2 模型选择

5.3 实证结果分析

5.3.1 回归结果分析

5.3.2 直接效应与间接效应

5.4 本章小结

6 长江经济带城市房价空间溢出效应的分区域实证研究

6.1.1 四象限图法

6.1.2 城市规模与城市发展水平指标

6.1.3 样本城市四象限划分结果

6.2.1 空间自相关检验

6.2.2 单位根检验

6.2.3 模型选择

6.3.1 分区域回归结果分析

6.3.2 分区域直接效应与间接效应

6.4 本章小结

7 结论与建议

7.1 研究结论

7.1.1 长江经济带城市房价具有显著的空间相关性

7.1.2 地理距离权重矩阵为基础的模型拥有较好的拟合优度

7.1.3 产业结构合理化与高度化、人均可支配收入等变量间接效应显著

7.1.4 三个象限城市的房价均存在显著的空间效应

7.2 政策建议

7.2.1加强对房价溢出效应明显城市的调控

7.2.2 重视预期以及投机对房价的影响

7.2.3 完善收入分配制度与住房保障体系

7.2.4 正视产业结构变迁引起的房价波动

7.3 研究不足与展望

参考文献

附录

A. 产业结构变迁数据表

B. 学位论文数据集

致谢