土地资本化率的理论和测算方法研究——以天津市为例

摘要

随着社会经济的发展，我国的市场经济进一步繁荣，土地市场作为市场体系的重要组成部分，与国家的宏观经济体制密不可分，土地评估是土地市场正常、规范运行的有力依据，收益还原法是土地评估方法中重要的一种，而土地资本化率又是用收益还原法进行地价评估时的重要技术参数之一，土地资本化率的微小变化会引起土地价格的剧烈波动。 目前我国对土地资本化率的研究较少，还处于起步阶段，理论体系尚不成熟，在地价评估的实际操作过程中，仍存在许多问题，如：实际操作中土地资本化率不能合理界定；由于我国房地产市场不够完善，房地产又具有很强的个性特征，使得数据收集困难；各种计算方法主观性太强，测算结果具有很大的不确定性。另外，土地资本化率的测算还存在与土地纯收益内涵不一致的问题，主要表现在不区分纯收益构成的差异等方面。 针对上述问题，本文将规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合，并融合了经济学、地理学、数学等的理论知识，利用回归分析方法科学测算土地资本化率。具体过程为：首先，以时间价值理论、预期收益理论、区位理论和地租地价理论为依据，汲取现有相关理论研究成果，对土地资本化率的内涵进行明确界定，分析其特点及影响因素；其次，在原有资本化率测算方法的基础上引入几种应用改进方法，如爱尔伍德抵押权益法、收益风险倍数法等，分析其各自的适用环境，以期改进资本化率确定主观性强的缺陷；最后，对天津市土地资本化率进行实证研究，通过对天津市中心城区和滨海新区不同用途土地资本化率的具体测算，得出租价比法和投资收益率法是计算商业、居住用地资本化率的有效方法，工业用地的资本化率可选用居住用地资本化率调整法和安全利率加风险调整值法来计算，测算结果真实地反映了现在市场实际的租价水平和投资收益水平，适合于当前的使用。 因此，本文无论是在基本理论知识还是具体测算方法、结果方面都为天津及其它城市的土地资本化率应用提供了借鉴。

目录

文摘

英文文摘

第一章绪论

1.1选题背景

1.2论文研究的目的和意义

1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

1.3.2国内研究现状

1.4论文研究的内容和方法

1.4.1主要研究内容

1.4.2主要研究方法

第二章土地资本化率的理论内涵及特征

2.1土地资本化率的内涵

2.2土地资本化率的特点

2.3土地资本化率的影响因素

2.4土地资本化率的应用及意义

第三章土地资本化率的测算方法

3.1土地资本化率应遵循的原则

3.2一般性方法

3.2.1市场提取法

3.2.2安全利率加风险调整值法

3.2.3复合投资收益率法

3.2.4投资收益率排序插入法

3.3应用改进方法

3.3.1爱尔伍德抵押权益法

3.3.2采用CAPM确定资本化率

3.3.3四则运算法

3.3.4收益风险倍数法

3.3.5行业基准收益率加物价指数调整法

3.3.6综合法

3.3.7小结

第四章天津市土地资本化率实证研究

4.1天津市土地市场状况概述

4.2研究区域及土地利用类型的界定

4.2.1研究区域的界定

4.2.2土地利用类型的界定

4.3土地资本化率测算

4.3.1商业用地资本化率测算

4.3.2居住用地资本化率测算

4.3.3工业用地资本化率测算

4.4本章小结

第五章结论

参考文献

附录

致谢