我国城市化与房地产业发展关系的研究

摘要

城市化程度对一个国家和地区来说十分重要。人类进步必然要经历城市化进程，其发展程度是对一个国家和地区发展程度的衡量，综合描述经济、社会、文化、科技的发展程度以及该国家或地区的社会组织程度、管理水平。我国城市化进程开始时十分缓慢，自改革开放以后才进入加速发展阶段，发展至今正处于一个关键时期：发展速度较高但存在一系列问题，如：地区发展不平衡，城乡差距加大，城市规划不合理等；我国的房地产业虽起步晚，但发展迅速，目前已成为我国的经济增长点、支柱性产业，与城市化发展相类似的是高速发展与问题并存，如房地产业供求出现结构性失衡，导致价格出现结构性失衡；房地产业融资过快，且投资结构不合理；不合理投资造成大量的土地闲置与浪费并存等，这些问题的存在让很多人质疑中国房地产行业未来的发展。　　房地产作为城市化最有效的物质载体，能有效解决城市化进程中的就业、住房、基础设施建设等问题，在城市化进程中扮演着重要的角色；城市化则是房地产行业的重要支撑，城市化进程带来人口聚集，为房地产业带来巨大发展空间。因此二者的有机结合、协调一致发展既能稳步推进城市化进程，又可以促进房地产业持续健康发展。但是目前对二者之间的关系是否协调以及协调程度如何并没有系统的研究，本文以此为研究目的，探究当前我国城市化与房地产业发展的协调程度，为之后二者的发展提供一定的理论依据。　　基于以上目的，本文首先对城市化与房地产业之间的相互影响关系结合实际数据进行了定性的分析，认为本文的研究目的是有实际意义的。但因为城市化与房地产业均为一个多层次综合性的系统，其二者之间的关系是复杂、非线性的，直接进行研究十分困难，故借助耦合协调度模型，建立综合指标评价体系，计算出二者的综合发展水平，将复杂非线性关系转变为线性关系进行研究。具体方法是首先对城市化与房地产业的发展水平建立了综合评价体系，在选取足够相关有代表性的指标后，分别用主成分分析与熵值赋权重的方法计算出我国城市化与房地产业发展自1998年至2017年的综合得分，两相比较分析后认为两种方法得出的结果是一致的且主成分分析法计算出的综合发展水平更符合实际情况，故选取该数据进行后续分析，计算出耦合度、综合协调指数、耦合协调度三个指标，最后得出结论是：我国城市化与房地产业之间的耦合协调度从1998年至今一直呈现出不断增大的趋势，但协调程度一直很低，同时目前现状是房地产业的发展水平高于城市化的发展水平，房地产业容易产生泡沫。　　最后根据得出的结论给出政策建议：把控城市化进程与房地产业发展的节奏；大力发展经济，降低区域经济差距；政府应重视现有问题，积极解决；注重培养房地产开发与管理的复合型人才。目前我国城市化与房地产业发展中出现的问题都是在互相磨合不断提高协调性的过程中不可避免的，不能因噎废食，但是政府及相关部门应该在二者发展的关键时期加以矫正其发展速度及发展方向，保持二者不断提高协调程度，最后达到协同发展的良性动态系统。

目录

声明

第1章 绪论

1.1 研究背景与意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2 国内外文献综述

1.2.1关于城市化国内外的研究现状

1.2.2关于房地产业国内外的研究现状

1.2.3城市化与房地产业相互关系的国内外研究现状

1.2.4文献评述

1.3 研究内容、思路与方法

1.3.1研究内容

1.3.2研究思路

1.3.3研究方法

1.4 本文的创新点

第2章 相关概念与理论基础

2.1 城市化

2.1.1城市化的涵义及其主要特征

2.1.2城市化发展规律

2.1.3中国城市化道路及发展前景

2.2 房地产业

2.2.1房地产业概念

2.2.2我国房地产业发展历程

2.2.3房地产业的特点

2.3 耦合协调度模型

2.4 本章小结

第3章 我国城市化与房地产业现状及相互影响分析

3.1 城市化与房地产业发展现状及面临问题

3.2 城市化对房地产业的影响分析

3.2.1城市化发展改善房地产业发展环境

3.2.2城市化影响房地产产品消费升级

3.2.3城市化改善地规模用及地结构

3.2.4城市化对房地产空间结构与产品结构升级提出要求

3.3 房地产业对城市化的影响分析

3.3.1房地产业促进城市经济发展

3.3.2房地产业改善城市人口就业形势

3.3.3房地产业提高城市化质量

3.4 本章小结

第4章 城市化与房地产业综合发展水平评价体系指标的确定

4.1 评价指标选取原则

4.2 城市化与房地产业评价指标的初步选择

4.2.1城市化发展水平综合评价指标初选

4.2.2房地产业发展水平综合评价指标初选

4.3 城市化与房地产业评价指标的最终确定

4.3.1依据代表性原则筛选城市化与房地产业评价指标

4.3.2依据相关性原则筛选城市化与房地产业评价指标

4.4 本章小结

第5章 城市化与房地产业综合发展水平计算及结果

5.1 主成分分析法计算城市化与房地产业发展水平

5.1.1城市化综合发展水平的主成分分析

5.1.2房地产业综合发展水平的主成分分析

5.2 熵值法计算城市化与房地产业发展水平

5.3 两种方法计算城市化与房地产业综合发展水平结果及分析

5.4 Logistic模型对城市化与房地产业发展水平分析

5.5 本章小结

第6章 城市化与房地产业发展的耦合协调关系分析

6.1 格兰杰因果关系检验

6.2 城市化与房地产业发展耦合协调度计算

6.2.1计算耦合度、综合协调指数与耦合协调度

6.2.2我国房地产业与城市化耦合协调度及类型分析

6.3 本章小结

第7章 研究结论与对策建议

7.1 研究结论与不足

7.2 对策建议

参考文献

致谢