内蒙古呼包鄂三地住房租赁投融资模式选择与实施路径

摘要

目前，中国社会发展正步入由高速度转向高质量的阶段，从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》开始至今，房地产行业的高速增长一直伴随着，为中国的经济社会及人民生活带来了极大变化的同时也产生了许多如房地产过热、房价飞涨、供给结构不合理、公共资源分配不均衡等矛盾。党和国家一直以来对住房问题密切关注，在十九大报告中，习总书记提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”　　伴随着内蒙古经济的深入化发展，现已形成以呼和浩特为首府城市、集合包头、鄂尔多斯，形成了贯穿全区政治、经济、科技、金融、文化和商贸物流中心的呼包鄂经济圈，在当前呼包鄂经济发展进入新常态、新旧动能转换、产业结构优化升级、人口正增长的形势下，住房市场的供给将会日益紧张。未来在经济发展不断增强以及中央和地方政策的支持引导下，内蒙古地区以呼包鄂为主体的住房租赁市场将会迎来重大发展机遇，能够释放巨大的住房红利。　　本文基于住房租赁投融资的视角，围绕内蒙古呼包鄂地区住房租赁项目投融资模式选择以及如何利用如REITs等的融资方式降低相关企业的融资成本、吸引更多社会资本投资到住房租赁领域展开研究，具体论证了三个主要内容：1、中国住房租赁投融资模式。对几种住房租赁投融资模式进行分析对比，分析呼包鄂能够采用的可行模式，并指出存在的问题。2、对呼包鄂住房租赁市场展开研究，剖析现阶段呼包鄂地区住房租赁项目投融资现状及存在的问题和障碍，并进行有关案例的分析。3、针对呼包鄂住房租赁投融资现状进行新的模式选择，选择REITs模式，分析了必要性合可行性，在此基础上设计内蒙古呼包鄂地区开展住房租赁REITs的实施路径，提出保障措施。预期达到的目标为：1、解决当前房地产企业在发展租赁住房时面临融资难、资金回笼慢的问题，为发展住房租赁提供了融资渠道；2、为内蒙古发展住房租赁市场提供可行性方案。更好的推进内蒙古住房租赁市场的发展，最终实现《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中所提出的到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系目标，最终得以稳定房价，保持房地产行业健康发展。

目录

声明

第1章 导论

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2文献综述

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.2.3文献评述

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

1.4.1研究创新

1.4.2研究不足

2.1住房租赁投融资相关概念

2.2常见的住房租赁投融资模式概述

1）房地产信托基金（REITs）

2）ABS 模式

3）BOT 模式

4） PPP 模式

5）中期票据

6）资产支持票据（ABN）

2.3理论基础

2.3.1项目区分理论

2.3.2优序融资理论

2.3.3资产重组理论

3.1.1 市场需求现状

3.1.2 市场供给现状

3.2 我国住房租赁投融资模式分析

3.2.1 银政嵌入式合作模式

3.2.2 银企合作模式

3.2.3 风险资本（VC）投资模式

3.2.4资产支持证券（ABS）模式

3.2.5 REITS 模式

3.2.6 公司信用债券模式

3.3我国住房租赁投融资模式问题分析

3.3.1融资规模较小、模式相对单一

3.3.2租赁回报率覆盖利息支出可能存在困难

3.3.3存在重复纳税问题

3.3.4 融资体系不完善、管理不到位

4.1呼包鄂地区房地产发展现状分析

4.1.1呼包鄂地区土地开发情况现状

4.1.2房地产投资开发情况

4.1.3商品房销售面积情况

4.1.4呼包鄂三地房价现状

4.2.1住房租赁市场供给情况

4.2.2住房租赁市场需求情况

4.2.3住房租赁市场特点

4.3.1政策推动支持

4.3.2 发展空间大

4.4.1呼包鄂住房租赁投融资现状

4.4.2呼包鄂住房租赁投融资存在的问题

第5章 住房租赁投融资模式案例分析—保利住

5.1.1公司概况

5.1.2经营状况

5.2项目融资结构

5.3项目运作流程

5.4 呼包鄂可借鉴的经验及区别事项

第6章 呼包鄂住房租赁投融资模式选择与实施路径

6.1 住房租赁投融资模式选择

6.1.1引入REITs的必要性分析

6.1.2 引入REITs的可行性分析

6.2 实施路径

6.2.1主要参与方与运作架构

6.2.2 住房租赁REITs投资对象

6.2.3 住房租赁REITs运作模式

6.2.4 住房租赁REITs盈利模式

6.2.5 住房租赁REITs操作流程

6.3 保障措施

6.3.1建立住房租赁投融资平台

6.3.2建立专营性融资机构

6.3.3建立健全住房租赁融资法律体系

6.3.4完善信息披露

6.3.5建立风险监管体系，强化租赁住房建设运营风险管理

6.3.6培养机构投资者

参考文献

个人简介及攻读学位期间获得成果目录清单

致谢