基于因子分析-TOPSIS理论对房地产投资系统风险评价分析——以H市为例

摘要

随着我国社会的进步和经济的发展，人们对物质追求的不断提高，房地产市场的投资活动也日益活跃。作为我国的支柱性产业，房地产业的市场机制不够成熟，政策法规还不完善。近十年，面对房地产投资投机、房价飞涨、人民怨声载道，国家不断进行调控，房地产业已成为关乎社会和谐、人民生活是否安定的重要因素。对房地产投资系统风险的研究成为理论界和实业界面临的重要课题。
　　论文对影响房地产投资系统风险因素做了论述，概括为通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险几个大类。从宏观层面出发，构建了房地产投资系统风险的指标体系，并选取了房价增长率/GDP增长率、房价增长率/CPI增长率、房价收入比指标、空置率指标、住房用地价格增长率、住房销售额增长占社会消费品增长率之比、开发投资增长率、开发投资占GDP的比重和开发投资占固定资产投资比等指标，采用了SPSS19.0、matlab作为统计分析的手段，利用因子分析法和TOPSIS方法的结合对房地产投资系统风险进行测度，得到了H市近十年房地产市场投资的系统风险程度排序，分析出国家政策对房地产投资系统风险影响较大，预测2017年房地产系统风险走向，并提出建议。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究意义

1．3 研究方法

1．4 研究内容框架

1．5 本文的创新之处

2 国内外研究现状综述

2．1 国外房地产投资风险研究现状

2．2 国内房地产投资风险研究现状

3 房地产投资理论与投资系统风险

3．1 房地产投资概述

3．1．1 房地产投资内涵

3．1．2 房地产投资特点

3．2．1 风险的一般理论

3．2．2 风险的特征

3．2．3 房地产投资风险的含义及特征

3．2．4 房地产投资风险类型

3．2．5 房地产投资风险分析方法

3．2．6 房地产投资特点与投资风险

3．3 房地产投资系统风险因素分析

3．3．1 通货膨胀风险

3．3．2 市场供给风险

3．3．3 周期风险

3．3．4 变现风险

3．3．5 利率风险

3．3．6 政策风险

3．3．7 政治风险

3．3．8 或然损失风险

4 房地产投资系统风险指标分析

4．1 房地产投资系统风险指标确定

4．2 房地产投资系统风险指标分析

4．2．1 房价增长率／GDP增长率

4．2．2 房价增长率／CPI增长率

4．2．3 房价收入比

4．2．4 市场空置率

4．2．5 住宅用地价格增长率

4．2．6 住宅销售额增长占社会消费品增长率之比

4．2．7 开发投资增长率

4．2．8 开发投资占GDP的比重

4．2．9 开发投资占固定资产投资的比重

5 H市房地产投资系统风险实证分析

5．1 因子分析和TOPSIS法的基础理论

5．1．1 因子分析法

5．1．2 TOPSIS法

5．1．3 因子分析-TOPSIS评价流程

5．2 H市房地产投资系统风险实证分析

5．3 H市房地产投资系统风险评价分析

5．3．1 H市房地产投资系统风险与宏观调控政策的关系

5．3．2 未来预测

5．3．3 对企业的建议

6 结论与不足

参考文献

致谢