基于VAR模型的住宅价格影响因素实证研究——以合肥市为例

摘要

自1998年我国废除住房实物分配制度后，房地产市场取得了长足的发展。房地产业也逐渐成为国民经济的中流砥柱，其发展趋势不仅左右着经济走向，也关乎民生。随着房地产市场的发展，住宅价格同样也水涨船高。住宅消费占居民消费比重越来越大、房价攀升速度远远高于人均收入的上涨速度等一系列现实问题将房地产行业推向社会舆论的风口浪尖，虽然政府也出台了一系列政策对居高不下的房价进行调控，但效果并不尽人意。本文正是在这样的背景下，选取较具代表性的新兴城市一合肥作为实证研究对象，深入剖析合肥市住宅房地产价格的影响因素，找出引起合肥市房价异常增长的真正原因，并提出针对性调控建议，这对于合肥市住宅房地产市场的健康发展具有一定的理论与现实意义。
　　结合国内外相关研究成果以及合肥市住宅市场现状，本文对合肥市住宅房地产价格影响因素进行了定性和定量研究。运用所收集的2007到2016年数据对各影响因素与住宅价格进行灰色关联分析，得出合肥市住宅价格与住宅年完成投资额、人均可支配收入以及土地交易价格的关联度高于商品住宅销售面积、国内生产总值、居民消费价格指数、人口数量、利率、房屋租赁价格、国房景气指数与住宅价格之间的关联度。为进一步研究合肥市住宅房地产价格影响机制，文章选取关联度相对较高的住宅年完成投资额、人均可支配收入、土地交易价格这三个指标来对合肥市住宅价格动态变化进行定量分析。借助VAR模型以及脉冲响应函数等经济计量工具对数据进行分析后发现，短期内合肥市住宅价格的变化相对于住宅年完成投资额、人均可支配收入，土地交易价格的变动具有一定的滞后性。但最终人均可支配收入、土地交易价格都会正向拉动房价的上涨，而住宅年完成投资额与房价的波动则是先呈正相关后稳定为负相关。方差分解结果显示，对合肥市住宅价格影响程度最大的因素是土地交易价格，其次分别为人均可支配收入和年完成投资额。最后运用指标指示法对合肥市住宅价格水平的合理性进行了判断，并根据理论与实证分析结果，从土地供给、开发商投资、消费者购房和建立房地产发展长效机制四个方面提出相应的对策建议。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景及目的

1．2 研究内容、方法及技术路线

1．2．1 研究内容

1．2．2 研究方法

1．2．3 技术路线图

1．3 研究意义

1．4 国内外研究现状

1．4．1 国外研究概况

1．4．2 国内研究概况

1．4．3 文献评述

2 相关理论基础

2．1 房地产相关概念

2．1．1 房地产

2．1．2 房地产市场及其特征

2．2 房地产价格相关概念

2．2．1 房地产价格的含义

2．2．2 房地产价格构成分析

2．2．3 房地产价格特征分析

2．3．1 供需理论模型

2．3．2 四象限模型

2．3．3 盈亏平衡模型

3 合肥市住宅价格影响因素定性分析

3．1 供给因素

3．1．2 住宅开发投资额

3．1．3 建安成本

3．1．4 土地成本

3．1．5 金融机构贷款余额

3．2 需求因素

3．2．1 GDP增长率

3．2．2 人均可支配收入

3．2．3 人口因素

3．2．4 居民消费价格指数

3．2．5 城市化率

3．2．6 住宅销售面积

3．3 其他因素

3．3．1 政府调控

3．3．2 利率

3．3．3 心理预期

3．3．4 房地产税收

3．3．5 房屋租赁价格

3．3．6 环境因素

3．3．7 城市规划

3．3．8 区位因素

3．3．9 国房景气指数

4 合肥市住宅价格影响因素定量分析

4．1 灰色关联分析

4．1．1 灰色关联分析法

4．1．2 基于灰色关联的住宅价格影响因素实证分析

4．2 基于VAR模型的住宅价格影响因素分析

4．2．1 VAR模型

4．2．2 数据说明

4．2．3 ADF单位根检验

4．2．4 Johansen协整检验

4．2．5 最优滞后阶数检验

4．2．6 模型稳定性检验

4．2．7 Granger因果检验

4．2．8 VAR模型的评价与分析

4．2．9 IRF脉冲响应函数分析

4．2．10 方差分解

5 合肥市房价与地价合理性评判

5．1 房价收入比

5．2 房价增速与GDP增速比

5．3 地价房价比

6 结论与建议

6．1 总结

6．2 相关建议

6．3 创新点

6．4 不足与展望

参考文献

附录

致谢

作者简介及读研期间主要科研成果