论房地产交易中的欺诈行为及其遏制

摘要

随着我国房地产业的飞速发展，房地产交易过程中的欺诈行为也日益显现在人们眼前。由于房地产的交易不同于普通的商品买卖，它的复杂性、涉及的利益重大性使得一旦发生欺诈行为，受害人的损失和引发的矛盾也就比较重大。如何有效地防止房地产交易过程中的欺诈行为，对保护善意消费者的合法权益、维护正常的经济秩序、促进房地产业的持续健康发展，都具有十分重要的意义。 全文共分为四个部分： 第一部分是界定欺诈行为的概念。由于我国立法未对欺诈行为作出统一的界定，法学理论界对欺诈概念也未形成一致的认识，因此，从理论上界定欺诈的本质属性具有重要的理论意义和实践意义。本文从分析欺诈行为的概念入手，并通过与相关法律概念的比较，对欺诈行为的概念进行了明确。即欺诈是行为人故意制造假相、隐瞒事实真相并可能使他人误解上当的行为。 第二部分是分析大陆和英美法系国家法律涉及的反欺诈规范。结合我国的民法通则、合同法、公司法、证券法等对反欺诈行为的规定展开分析、比较，进一步深化对欺诈行为的认识。 第三部分具体分析房地产业中的欺诈行为。房地产业的欺诈行为分为开发商的欺诈行为和中介组织的欺诈行为。文章通过列举开发商和中介组织的种种欺诈行为，进一步从实践上明确欺诈行为的实际意义。随着房地产业在中国的快速发展，房产开发商和中介组织对改善城市居民的居住条件，促进经济的稳定发展，维护交易双方的合法权益起到了不可替代的作用，但我们也感到其在快速发展中存在着的整体诚信水平低等令人堪忧的问题。 第四部分是论文的主体部分，详细探讨了防止房地产交易中欺诈行为的具体措施。针对房产交易过程中的不诚信现象，提出了重建我国房地产行业的诚信。诚信是保证企业利益与消费者利益之间共生、共赢所不可缺失的要素，更是房地产企业良性发展的重要基础和有力保障，通过建立健全并大力施行行业诚信自律法律规范、发挥政府和行业协会的组织功能、建立新闻舆论和社会公众相结合的监督机制建立权威的房地产诚信公示体系等方法来构建我国房地产业的诚信。尝试在房地产交易中运用惩罚性赔偿制度来遏制欺诈行为。我国法律中一直未明确惩罚性赔偿制度，直到1993年制定《消费者权益保护法》时，才正式建立了惩罚性赔偿金制度，同时通过对这一制度的理论探讨，希望将惩罚性赔偿制度扩展到房地产领域。通过对那些法律规定不动产交易经公证生效的国家近十几年来的房产交易情况进行观察，我们可以发现，在这些国家，房产交易几乎无侵权、欺诈案例，也很少有纠纷发生(即使有纠纷，也只是违约的问题)。为此建议在我国房地产交易中应借鉴这些国家和地区的成功经验，规定不动产登记前应经公证，以期能从法律的高度遏制欺诈行为的产生。政府有关管理部门应加强房地产中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为房地产中介服务创造良好的发展环境。产权保险是保险人在对拟投保的产权进行调查，确认产权真实状况的基础上，向受益人提供的产权风险保障服务。产权保险制度的确立能最大限度地保障房产交易双方的合法权益。

目录

文摘

英文文摘

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引言

一、欺诈行为的界定

(一)欺诈的含义及构成

(二)欺诈与相关法律概念的区别

(三)欺诈行为的具体认定

二、各国立法上的反欺诈制度介评

(一)大陆法系国家关于欺诈的立法规定

(二)英美法系国家关于欺诈的立法规定

(三)《国际商事合同通则》关于欺诈及合同效力的规定

(四)我国关于欺诈的立法规定及特点

三、房地产交易过程中的具体欺诈行为

(一)开发商欺诈行为

(二)房地产中介组织欺诈行为

四、房地产交易欺诈行为的遏制

(一)重建我国房地产行业的诚信

(二)惩罚性赔偿制度

(三)完善我国不动产登记公证前置制度

(四)规范房地产中介组织

(五)健全产权保险制度

结 语

参考文献

致谢

攻读学位期间发表的学术论文