商品房虚假销售广告的民事责任研究

摘要

随着国民经济的蓬勃发展，房地产开发行业迅速崛起，引起了全社会的广泛关注，商品房销售广告推动、引导社会消费的巨大作用日益凸显。在房地产领域，几乎90％以上的消费者购房是从看销售广告开始的，所以不论是开发商还是代理商都制作出精美的广告吸引消费者的注意。然而，由于我国对商品房销售广告缺乏有效的规制，监督机制也不健全，不规范的商品房销售广告也逐渐增多，尤其是虚假销售广告，已成为商品房销售领域的痼疾。虚假销售广告严重侵害了消费者的利益，近年来消费者在此方面的投诉飙升。 本文试从民法学的角度分析商品房虚假销售广告的违约责任、缔约过失责任和惩罚性赔偿责任。共分三个部分，具体结构如下： 第一部分论述商品房虚假销售广告的表现形式及其认定。实践中，虚假销售广告主要表现为对楼盘环境、楼盘景观、商品房的使用功能、购房优惠、物业管理等方面的不实陈述。商品房虚假销售广告，是商品房开发商为了追求商业利润，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的引人误解的广告。 第二部分论述商品房虚假销售广告的民事责任形态。主要是违约责任和缔约过失责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，商品房销售广告视为要约。开发商违反了广告中的承诺，就应当承担违约责任。结合我国《合同法》的相关规定，开发商在商品房交易中如果违背诚实信用原则，造成消费者信赖利益的损失，则应当承担缔约过失责任。 第三部分论述商品房虚假销售广告行为的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿适用于合同领域有其合理性与必要性。商品房买卖合同应当受《消费者权益保护法》的调整，当开发商发布虚假广告的行为被认定为欺诈时，应当适用惩罚性赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应将商品房销售中欺诈性、根本无法实现的广告也纳入惩罚性赔偿的范围。商品房虚假销售广告在适用惩罚性赔偿规则时，应准确界定“欺诈”，惩罚性赔偿数额也应综合考量主观和客观因素加以确定，对开发商故意的证明适用过错推定。

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文摘

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声明

引 言

一、商品房虚假销售广告的表现形式及其认定

(一)商品房虚假销售广告的表现形式及其成因

(二)商品房虚假销售广告的界定

二、商品房虚假销售广告的民事责任形态

(一)商品房虚假销售广告的违约责任

(二)商品房虚假销售广告的缔约过失责任

三、商品房虚假销售广告的惩罚性赔偿责任

(一)惩罚性赔偿在合同领域的适用

(二)商品房虚假销售广告的惩罚性赔偿责任

结 语

参考文献

致 谢

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