房地产市场泡沫测度研究——以深圳市为例

摘要

目前理论界对中国房地产市场泡沫情况持有三种观点：一种认为我国房地产市场不存在泡沫；另一种则是认为我国房地产市场存在着某种程度的泡沫；还有一种认为我国房地产市场泡沫太多，几近崩溃。那么在文章开始，带着以下这样几个问题来依次展开研究：一是我国究竟存不存在房地产泡沫；二是房地产泡沫又如何界定并且如何测度，这将是本文的重点。从现实出发，一旦房地产泡沫顷刻破灭，将对一个国家的经济金融、社会生活的方方面面带来多么严重的危害：使市场配置资源的功能降低，造成大量浪费；许多人逐渐轻视劳动，投机取巧，泡沫的社会心理效应极其恶劣；住房价格飞涨，劳动人民买房变得越发遥遥无期；泡沫破灭后，银行系统滞留大量与房地产相关的坏账，引发金融危机。
　　 房地产泡沫是指房地产价格脱离基础价值持续上涨的过程和状态，它是房地产市场内外因素共同作用的结果，也可以说是房地产价格超出市场决定的合理价格的那部分。那么首先必须弄清楚如何衡量其基础价值，再来讨论如何测度泡沫以及泡沫的程度。本文基于以上问题，首先归纳了解释泡沫现象的两大理论，然后再从中国国情出发，选取两种最适合的检测方法来对深圳特区的房地产市场进行泡沫检测。
　　 具体结构如下：在本硕士论文第二章归纳总结了各种导致地产泡沫的形成机理，大致分为两种：理性预期和非理性预期，并加以解释。第三章作为本文的重点，着重介绍了各种实用的检测房地产泡沫的理论模型，并对每一个理论给出了详细论述，特别是对中国而言比较实用的指标指示法，在数据较多的情况下比较准确的理论价格法，本论文都一一给出了大量说明。最后本文第四章针对深圳市房地产泡沫利用指标综合法和协整模型进行了检测，并构建了泡沫系数对泡沫进行衡量，最后得出共同结论：深圳市房地产市场最近几年泡沫程度有不断加大的趋势。
　　 本文的创新点在于：本文依据协整理论，采用协整模型来测度泡沫，可以说是计量经济学理论与现实经济问题一次成功的对话。协整模型能很好的刻画变量之间的长期均衡关系，而通过加入误差修正项，其所包含的长期信息，使时间序列不会总是偏离长期均衡，使模型具有动态长期均衡的特色，这样就能更好的模拟变量之间的动态关系。