基于特征价格模型的长租公寓租金价格影响因素研究——以杭州市为例

摘要

近几年长租公寓发展势头迅猛，各类公司纷纷投入大量资金快速扩张，但目前市场上的大多数长租公寓尚未实现盈利。租金定价策略失误将导致长租公寓空置率上升，租金收入不能覆盖成本，长租公寓不能健康可持续发展。由此可见长租公寓的租金价格确定对长租公寓市场平稳健康发展至关重要，而影响其租金价格的因素很复杂，因此进行长租公寓租金价格的影响因素研究具有实践意义。　　在梳理长租公寓国内外研究现状、特征价格模型理论及房屋租金价格影响因素的基础上，构建特征价格模型对长租公寓租金价格的影响因素进行研究。首先，确定长租公寓租金价格的影响因素，在此基础上构建特征价格模型；其次，选取杭州两个长租公寓品牌作为研究对象，基于样本数据，利用主成分分析法筛选变量，确定影响长租公寓租金价格的变量，并构建特征价格模型进行实证研究；最后，基于计算结果对比分析两个长租公寓品牌租金价格影响因素的异同，结合问卷调研结果得出影响杭州市长租公寓租金价格的重要因素，并在此基础上为长租公寓未来健康可持续发展提出建议。　　论文主要得出以下结论：长租公寓租金价格的租赁特征主要为建筑特征、设施配备、邻里特征、区位特征、租约特征和时间特征，共包含影响因素32项。朝向、生活配套、体育设施、公交线路正向影响长租公寓租金价格；面积、总楼层负向影响长租公寓租金价格；房间数随着数量变化，既可正向影响租金价格，也可负向影响租金价格；公交线路和总楼层并不能显著影响长租公寓租金价格。影响杭州市长租公寓租金价格的重要因素为房间数、面积、朝向、生活配套、体育设施、公交线路、总楼层。　　科学合理的租金定价方法可促进长租公寓市场健康可持续发展。本文研究结果可以为长租公寓运营商进行租金定价提供启示，也对运营商把握长租公寓市场、提供更符合租客需求与偏好的公寓产品具有借鉴意义。

目录

1 绪 论

1.1研究背景

1.2.1 国内文献综述

1.2.2 国外文献综述

1.2.3 研究评述

1.3.1 研究目的

1.3.2 研究内容

1.3.3 研究意义

1.4.1 研究方法

1.4.2 研究技术路线

2 相关概念及理论基础

2.1研究界定

2.1.1 相关概念

2.1.2 研究对象

2.1.3 研究视角

2.2.1 消费者理论

2.2.2 供需均衡模型

2.2.3 特征价格模型的前提假设

2.3本章小结

3 长租公寓租金价格的特征价格模型构建

3.1.1 市场现状

3.1.2 存在的问题

3.2.1 房屋租金价格影响因素汇总

3.2.2 长租公寓租金价格影响因素确定

3.3特征价格模型构建

3.3.1 特征价格模型的发展应用

3.3.2 特征价格模型的函数形式

3.3.3 长租公寓特征价格模型构建

3.3.4 模型的估计方法

3.3.5 模型的检验方法

3.4本章小结

4 基于长租公寓租金价格特征价格模型的实证分析

4.1变量确定

4.1.1 研究范围

4.1.2 数据来源

4.1.3 数据量化整合

4.1.4 变量确定

4.2.1 主成分分析检验

4.2.2 特征价格模型检验

4.2.3 模型计算与结果分析

4.3.1 主成分分析检验

4.3.2 特征价格模型检验

4.3.3 模型计算与结果分析

4.4长租公寓租金价格的影响因素分析

4.4.1 基于两租房网站计算结果的影响因素对比分析

4.4.2 基于计算结果与实际调研的影响因素差异分析

4.5长租公寓未来发展建议

4.6本章小结

5 结论与展望

5.1结论

5.2展望

参考文献

附录

A. 爱上租租房网站数据

B. 蘑菇公寓租房网站数据

C. 关于青年群体对杭州市长租公寓租赁特征偏好的调查问卷

D. 作者在攻读学位期间发表的论文目录

E. 学位论文数据集

致谢