冒名处分不动产行为的法律适用研究

摘要

冒名处分不动产行为，是法律实务中一种常见的冒名处分行为。行为人利用虚假的证明材料，假冒真正权利人名义处分其名下不动产，将不动产出售或抵押，并在不动产登记部门完成登记。冒名处分不动产问题涉及到多种法律制度，且不动产物权在物权法地位上有一定特殊性，此类案件中财产安全利益与交易安全利益如何平衡是实践中法院需要考量的重要问题。我国法律规定对于冒名处分不动产行为未做具体的规制，对于该将冒名处分不动产问题置于何种法律框架内加以调整，实务界和理论界都尚未得出统一观点。 冒名处分不动产问题在实践中多有发生。本文通过大量案例检索，对此类案件在实践中法院所作出的判决结果分布进行了宏观的归纳总结，并对比分析同类案件的案情、法律适用和审判依据差异。在对大量判决书进行研究后，提出了不动产冒名处分问题在法律实务中出现的分歧。本文认为，不动产冒名处分行为在实务中，主要会出现如下分歧:第一，该类案件中签订的合同效力如何;第二，适用何种法律依据作为审判理由;第三，如何平衡被冒名人的财产安全利益和交易相对人的交易安全利益;第四，冒名处分不动产行为与刑事犯罪有何种交叉。 冒名处分行为是否是有效的民事法律行为、此类案件中订立的合同是否有效这两个问题，是讨论冒名处分不动产法律适用的基础。本文首先结合《民法总则》的具体规定，分析了冒名处分行为的民法效力，并以此类案件中各方当事人的主观形态为标准，对实践中可能出现的冒名处分行为的各种外在表现形式进行了分类，论述了冒名处分不动产行为中涉及的合同的效力。本文认为，根据《民法总则》第一百四十六条至第一百五十一条中关于民事法律行为无效、可撤销情形的规定，不能绝对认定冒名处分不动产的行为无效或者可撤销，只有在冒名人与第三人之间存在恶意串通、通谋虚假的情况下，才能认定为合同无效;在第三人对与之进行交易的相对人身份有特别要求、必须要与被冒名人本人签订合同时，才能构成对合同的“重大误解”，行为可被撤销。除此两种情况外，冒名处分不动产的行为均是有效的民事法律行为。冒名处分合同的效力，也仅在交易第三人主观非善意、与冒名人恶意串通损害原所有权人利益的情况下归于无效，且虽然冒名处分不动产行为具有一定刑事违法性，但是不能因为此刑事违法性否认民事合同的效力。 冒名处分行为与无权处分行为、无权代理行为在某些因素上均有一定相似性。本文通过分析冒名处分与该两种制度的相同点与差异之处，对善意取得制度中制度起源、价值取向、构成要件、善意信赖产生的基础等方面进行了详细论述，同时对无权代理制度中被代理人可归责性、价值选择考量等方面与冒名处分行为进行了对比，认为在冒名处分不动产问题的法律适用方面，适用无权代理制度是合理的、能够满足司法实践中更多情况的要求。而若适用善意取得制度，则对第三人交易安全利益的保护过于绝对，是不够合理的。 如何在代理制度框架内进行具体的法律适用，本文认为，当被冒名人具有可归责性、且第三人有足够合理的理由相信冒名人所表现出的权利外观时，类推适用表见代理制度，此时，第三人与冒名人订立的合同有效，不动产物权变动发生效力，被冒名人可向行为人追偿。当被冒名人不具有可归责性时，则类推适用狭义的无权代理，此时，被冒名人享有追认权，可选择承担合同责任，也可选择拒绝追认，物权变动不发生法律效力，交易第三人可以要求冒名人返还已支付的价款并赔偿损失。 此外，虽然产权登记机构在不动产冒名处分案件中不属于当事人，但是不动产登记机构有可能是过错主体，需要承担民事责任。本文依据不动产登记机关行为时的主观形态不同，对登记机构的责任作出了不同类型的划分。