基于双重特征的住宅房地产价格影响因素研究——来自成都10区的经验数据

摘要

房地产行业关联度高，带动力强，是具有基础性和先导性的产业，对于增强我国国民经济和改善人民生活有着重要的作用。而房价是房地产问题的集中体现，房价关系到民生，是决定老百姓幸福感的重要因素[1]，因此，维持一个城市房价的健康和稳定发展至关重要。素来有“天府之国”美誉的成都，是公认的宜居城市，同时也是我国西南的重要经济中心。本文以成都为例，探讨房价的影响因素。
　　基于供求关系的均衡价格理论和特征价格理论，本文将房价影响因素主要分为楼盘特征因素和区域特征因素。首先，基于现有的研究和数据的可得性，选取了10个楼盘特征变量和7个区域特征变量。其次，通过对变量的度量和数据的收集筛选，确定了本文的671个楼盘样本和10个区域样本。最后，通过对变量之间的相关性分析和共线性诊断，剔除存在高度相关的变量，最终保留7个楼盘特征变量，包括成交类别、容积率、物管质量、教育配套、娱乐休闲、中央商务区（CDB）距离、交通条件；3个区域特征变量，包括GDP、房地产开发投资额、地价。
　　本文采用实证研究的方法，首先，不考虑区域特征因素，单纯考虑楼盘特征因素对房价的影响，进行特征价格模型回归分析，回归结果表明：影响成都住宅房价的楼盘特征因素中，中央商务区（CBD）距离、物管质量、成交类别、容积率、娱乐休闲、交通条件对住宅价格的影响显著，且受中央商务区（CBD）距离、物管质量影响较大，而教育配套对住宅价格的影响不显著。其次，在楼盘特征因素的基础上，引入了区域特征因素，运用多层线性模型的方法，将楼盘特征因素和区域特性因素分别作为模型第一层和第二层的解释变量，研究其对房价的影响，及其两层特征变量之间的跨层交互作用。回归结果表明：住宅价格不仅受到楼盘特征因素的影响，也受到所在区域特征因素的影响，且区域特征因素对房价的影响远大于楼盘特征因素对房价的影响。在楼盘特征中，物管质量对房价有正向的影响，且也是所有楼盘特征中影响程度最大的，成交类别、中央商务区（CBD）距离、容积率对房价有负向的影响，且影响程度依次减少，娱乐休闲、教育配套与交通条件对房价的影响不显著；在区域特征中，GDP和土地价格对住宅价格有直接的正向影响，房地产开发投资额具有调节的作用，能增强成交类别对住宅价格的影响程度。

目录

声明

第一章 绪 论

1.1研究背景

1.2研究问题

1.3研究目的及意义

1.4研究方法与研究框架

1.5研究的创新点

第二章 文献综述

2.1均衡价格理论及其应用

2.2特征价格理论及其应用

2.3多层线性模型及其应用

2.4评述及借鉴

2.5本章小结

第三章 研究设计

3.1技术路径

3.2变量的选择

3.3变量的度量

3.4研究样本

3.5数据收集及处理

3.6本章小结

第四章 实证研究结果与分析

4.1描述性统计分析

4.2相关性分析与共线性诊断

4.3一般的特征价格模型回归分析

4.4引入区域特征变量的分层回归分析

4.5实证结果分析

4.6本章小结

第五章 研究结论与展望

5.1 主要研究结论

5.2 研究局限

5.3 研究展望

致谢

参考文献