借名买房法律问题研究——以法院裁判个案为例

摘要

房屋不仅是人们最基本的生活资料，在市场经济日益发达的今天，房屋作为私有财产也是保值、增值的重要手段。近年来，由于房地产市场的过度投资，我国房地产行业持续升温，加上投机炒房的影响，使得我国房价过快上涨;为了保证房地产市场的健康发展，保障人民最基本的住房需求，维护社会的和谐稳定，国务院和地方政府出台了一系列限制购房资格、购房数量和贷款条件的通知和细则，统称“限购令”;同时，国家为了调整住房供应结构、妥善解决中低收入群体的住房问题，国家出台了经济适用房、限价商品房等政策性住房;还有一些单位向员工出售具有内部福利性质的单位集资房，不过只有符合条件的内部员工才能购买。因此，由于受某种条件限制而不具备购房资格或者不能享受优惠条件但有购房需求的人，使用他人名义购买房屋，于是便产生了借名买房现象。
　　一般来说，房屋的实际购买者使用他人名义购买房屋，并且将房屋的物权登记在他人的名下，导致了房屋的实际权利人与登记权利人不一致的情况进而引发各种类型的纠纷，这就是本文所讨论的借名买房问题。使用他人名义购买房屋的人称为借名人，出借自己的名义供他人使用的人称为出名人。通常情况下，房屋的登记权利人和实际权利人为一人，但是在特殊情况下，由于不动产登记机构工作人员的疏忽或者因履行无效合同等原因，会使得不动产登记簿出现权属错误，即会将房屋的所有权登记在非实际权利人的名下。本文所讨论的借名买房行为所导致的房屋实际权利人与登记权利人不一致的情况，是由于双方当事人的约定所造成的。
　　在司法实践当中，当事人借名买房的原因多种多样，有的是为了借名购买经济适用房等政策性保障住房，有的是为了享受银行贷款优惠条件，有的则是为了规避“限购令”等政策的影响，这就更是加剧了借名买房纠纷的复杂性。同时，由于我国法律对借名买房行为并没有做出明确的规定，出于不同的价值判断，法院也存在着不同的理解，因此各地法院对此类纠纷在审判标准和思路上并不统一，以至于审判结果各不相同，甚至出现“同案不同判”的结果，严重影响了司法权威。
　　针对这个问题，本文以案例为切入点，通过个案对司法实践当中借名买房行为所涉及的相关法律问题进行分析总结，结合现有立法规定及法学理论对借名买房行为的概念和性质进行界定，并对借名买房协议的效力进行探讨，以期能在现有立法框架下探求解决借名买房相关纠纷的最佳途径。
　　引言部分主要对选题背景、学者观点以及研究思路进行了介绍。正文主要分为四个部分:第一部分，个案分析。根据房屋的性质以及借名的原因，本部分挑选了五个具有代表性的案例:案例一为借名购买单位集资房;案例二和案例三中的借名买房行为同样违反了“限购令”，但法院却做出了不同的判决;案例四和案例五中都是借名购买政策性保障住房，但却出现了一个以损害社会公共利益为由确认借名买房行为无效和一个确认借名买房有效的情况。五个案例互有区别但有联系，本文对个案进行了单独和对比分析，并对借名买房行为的原因、房屋性质、法院的司法审判立场以及双方当事人的争议焦点进行了梳理，以展现当前借名买房行为的司法现状，为下文借名买房问题的展开做好铺垫。
　　第二部分，借名买房行为的概念及性质。首先对借名买房行为以及借名买房协议的概念进行界定，然后将借名买房协议与相近的概念，包括信托行为、行纪行为、代理行为以及委托行为进行对比，对借名买房协议的性质进行明确。通过分析得出，借名买房协议属于无名合同，与委合同最为相似，根据《合同法》第一百四十二条的规定，可以参照委托合同的规定执行。
　　第三部分，借名买房协议的效力分析。合同效力在当事人意思表示自由、完整、准确的情况下应当被认定为有效，除非具备合同无效的情形，如果在合同法和相关的司法解释规则当中，无法找出认定借名合同无效的依据，就应当认定借名合同是有效的。司法判例中判断借名买房协议效力的法律依据通常为《合同法》第五十二条第（二）项至第（五）项的规定，因此本部分的行文逻辑就是根据这四项规定对借名买房协议的效力逐一进行分析，并且结合借名买房的原因进行具体分析。
　　第四部分，借名买房行为的房屋所有权归属的确定。本文将房屋所有权归属的争议限定在借名人和出名人之间以及借名人和第三人之间，综合前文三个部分对借名买房问题所涉及法律问题的分析，结合基于法律行为的物权变动理论、区分原则理论和不动产登记的推定效力对房屋所有权的归属进行分析。本文认为，在借名买房协议无效的情况下，借名人原则上不能取得房屋的所有权;在借名协议有效的情况下，借名人在充分证明自己是实际购房人的前提下，原则上可以获得房屋的所有权;在涉及善意第三人的时候，出于维护交易安全与交易秩序的目的，法院就应当侧重保护善意第三人的利益。

目录

声明

摘要

引言

二、学者观点

三、本文研究思路

第一章 个案分析

一、借名购买单位集资房，判决支持借名人的过户请求

二、借名协议违反限购令，判决驳回产权变更的诉讼请求

三、借名协议违反限购令，判决确认借名人为实际所有权人

四、借名购买限价商品房，判决确认借名协议无效

五、借名购买经济适用房，判决确认借名协议有效

六、案例分析总结

第二章 借名买房协议的概念及性质

一、借名买房协议的概念

二、借名买房协议不属于信托合同

三、借名买房协议并非行纪合同

四、借名买房协议不属于代理

五、借名买房协议与委托合同比较相似

第三章 借名买房协议的效力分析

一、借名买房协议是否违反法律、行政法规的强制性规定

二、借名买房协议是否属于恶意串通，损害第三人利益

三、借名买房协议是否属于以合法形式掩盖非法目的

四、借名买房协议是否损害社会公共利益

第四章 借名买房行为的房屋所有权归属之争

一、借名人与出名人之间的房屋所有权归属

二、涉及善意第三人的物权归属分析

结语

参考文献

致谢