基于轻资产转型过程的房地产信托投资基金应用研究——以苏宁云商为例

摘要

零售行业是商品流通链条的重要组成部分，主要发挥生产环节和消费环节之间的连接作用，零售行业的发展能够带动链条上游环节即生产制造环节的高效运营，同时对消费环节起到正向推动作用。数十年内随着我国经济发展，零售行业规模不断扩大，模式不断创新，线上零售快速发展，近些年零售行业发展进入成熟期，发展速度明显放缓，依靠扩展线下连锁门店的方式进行野蛮抢占市场份额，沉淀了大量优质的物业资源同时流出大量资金，因为这种方式本身会占用公司大部分的资产，使得对企业财务稳定性造成了一定影响，也极大地限制了企业长足发展，加之技术手段升级和消费模式升级的双轮驱动下，新型零售的诞生对新的生产关系起到一定的促进作用，也为零售行业发展带来了创新机遇。以互联网平台作为依托，通过结合大数据、人工智能等先进手段对商品生产、流通和销售渠道升级与重塑的新型零售模式逐渐运用。
　　2017年房地产信托投资基金(REITs)产品发行空前活跃，总规模达到379亿，超过前三年总和，且产品类型丰富。房地产信托投资基金(REITs)在国内金融市场作为新型融资工具，这种新型融资模式已经逐渐被市场接受并运用。REITs可以有效解决企业融资问题，为盘活资产带来新的渠道，缓解现金流压力，降低企业风险，在企业轻资产转型中起到正向积极作用，也可以为国内中小型投资者找到新的投资渠道，保证金融市场和资本市场持续发展。但是REITs作为一种新型金融工具还处于发展初期，发展过程中存在很多风险和挑战，必须在适应我国市场特点的条件下合理运用才能有效发挥其作用。因此，对于我国企业如何在轻资产转型中合理运用REITs就具有重要意义。
　　本文采用案例研究法首先对轻资产运营模式、房地产信托投资基金理论和两者之间的联系的相关研究成果进行介绍与梳理，结合我国社会环境、市场环境和法律环境对房地产信托投资基金在我国实施可行性进行分析，并以我国零售行业目前发展水平与发展困境为切入点，对选择房地产信托投资基金的融资必要性分析。并结合苏宁云商进行分析，首先对案例操作流程概述，并进行信用分析。然后重点分析研究苏宁云商在轻资产转型中的实施动因、运行模式、效果评价、内外部风险分析及控制，结合风险因素得出实施REITs对企业轻资产运营模式的转型有促进作用，同时可以在市场反应、财务、非财务多视角下带来正向积极作用，给拥有线下门店和物业资产的零售企业提供一种新的融资模式，从而对零售企业在轻资产转型中的融资模式选择起到借鉴和示范的意义。

目录

声明

致谢

摘要

1．1选题背景与研究问题

1．2研究目的与研究意义

1．3研究思路与研究方法

1．4本文写作的结构安排

2．1．1轻资产运营模式研究

2．1．2房地产信托投资基金理论研究

2．1．3 房地产信托投资基金对轻资产运营影响研究

2．2文献述评

3房地产信托投资基金在我国发展的可行性分析

3．1国内发展环境分析

3．1．1社会环境分析

3．1．2市场环境分析

3．1．3法律环境分析

3．2我国零售行业实施房地产信托投资基金意义

4我国零售行业实施房地产信托投资基金融资必要性分析

4．1 零售行业整体发展水平

4．1．1零售行业发展进入成熟期

4．1．2零售行业市场相对分散

4．1．3行业企业注重区域发展

4．2零售行业目前发展困境

4．2．1零售行业整体增速放缓

4．2．2线下实体门店趋于饱和

4．2．3现金流与融资模式约束

4．2．4电商平台冲击实体销售

5苏宁云商房地产信托投资基金案例概述

5．1苏宁云商公司简介

5．2苏宁云商房地产信托投资基金操作流程

5．2．1苏宁云商房地产信托投资基金参与主体

5．2．2苏宁云商房地产信托投资基金运作流程分析

5．3苏宁云商房地产信托投资基金信用分析

6苏宁云商房地产信托投资基金案例分析

6．1 苏宁云商实施房地产信托投资基金动因分析

6．1．1战略转型中现金流面临危机

6．1．2传统融资模式存在约束问题

6．1．3产业竞争加剧造成业绩下滑

6．1．4大量存量资产沉淀

6．1．5国家宏观政策支持

6．2苏宁云商房地产信托投资基金运行模式分析

6．2．1 以优质商业物业稳定收益作为基础

6．2．2采用结构化设计进行信用增级

6．2．3 售后租回获得门店长期运营权

6．2．4采用股债结合设计进行合理降税

6．3苏宁云商实施房地产信托投资基金效果评价

6．3．1 市场反应视角下的效果评价

6．3．2 财务视角下的效果评价

6．3．3 非财务视角下的效果评价

6．4苏宁云商实施房地产信托投资基金的风险分析及控制

6．4．1 苏宁云商实施房地产信托投资基金外部风险分析

6．4．2 苏宁云商实施房地产信托投资基金内部风险分析

6．4．3 苏宁云商房地产信托投资基金外部风险控制

6．4．4 苏宁云商房地产信托投资基金内部风险控制

7．1研究结论

7．2相关建议

7．3未来展望

参考文献

作者简历及攻读硕士学位期间取得的研究成果

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