高端商业物业租金测评模式研究

摘要

高端商业物业租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，已经成为国际学术界近期关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的限制，关于商铺租金的理论分析缺少针对性和实用性。随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进，商业物业在中国的各个主要城市蓬勃发展，已经成为房地产开发的热点。理论界对中国商业物业的研究兴趣也与日俱增，所以急需这方面的研究。
　　 本论文旨在通过分析高端商业物业的租金影响因素，从空间影响因素(区位特征、建筑物特征、相邻物业影响)和非空间影响因素(商业区的形象、混合租赁、租约限制)两方面入手，力求寻找一种租金测评模式，可以运用到高端商业物业的租金测评过程中，为开发商或者运营商确定租金提供参考。
　　 本论文首先通过比较分析国内外主要的租金测评理论，选择适合我国高端商业物业租金测评的理论，并且在已有的理论基础上进行重新归纳总结和创新，从而得到了一种新的理论模式，最后本论文结合天津市津湾广场项目进行了案例分析，对总结的新模式进行了检验。

目录

文摘

英文文摘

第一章 引言

1.1 选题背景及意义

1.1.1 进行高端商业物业的租金决定模式研究的必要性

1.1.2 进行高端商业物业的租金决定模式研究的意义

1.2 国内高端商业物业的发展现状

1.2.1 高端商业物业的发展阶段

1.2.2 我国高端商业物业发展中存在的问题

1.3 国内外高端商业物业租金理论的研究现状

1.3.1 国内研究现状

1.3.2 国外研究现状

1.4 天津市和北京市高端商业物业的发展现状

1.4.1 天津市和北京市十大商业圈高端商业物业的发展中的问题

1.4.2 天津市和北京市高端商业物业租金决定模式研究的必要性

1.5 研究思路和方法

1.5.1 研究思路

1.5.2 研究方法

第二章 高端商业物业租金测评模式的内涵及相关理论

2.1 高端商业物业租金测评模式的内涵

2.1.1 高端商业物业租金测评模式的概念

2.1.2 高端商业物业与住宅、一般商业物业的区别

2.1.3 高端商业物业业态分类

2.2 高端商业物业租金决定模式的相关理论

2.2.1 资源租金核算理论与方法

2.2.2 马克思主义地租理论

2.2.3 迪帕斯奎尔--惠顿模型(简称D-W模型)

2.2.4 空间结构理论

第三章 高端商业物业市场租金调查分析

3.1 零售业态市场租金调查分析

3.1.1 购物中心租金市场调查分析

3.1.2 餐饮业租金市场调查分析

3.1.3 影厅租金市场调查分析

3.1.4 酒吧/咖啡厅租金市场调查分析

3.2 其他类业态租金调查分析

3.2.1 商务KTV租金市场调查分析

3.2.2 高级SPA租金市场调查分析

3.2.3 展销场所租金市场调查分析

3.2.4 休闲中心租金市场调查分析

第四章 高端商业物业租金空间影响因素分析

4.1 区位因素分析

4.1.1 位置调整因素分析

4.1.2 交通调整因素分析

4.1.3 周边环境、景观调整因素分析

4.1.4 商业繁华度调整因素分析

4.2 权益因素调整分析

4.2.1 权利状况

4.2.2 使用管制

4.2.3 相邻关系

4.3 实物因素调整分析

4.3.1 土地实物因素

4.3.2 建筑物实物因素

第五章 高端商业物业租金非空间影响因素分析

5.1 商业区形象因素分析

5.2 混合租赁组合因素分析

5.3 租约特征因素分析

5.4 房价对租金的影响分析

第六章 案例分析

6.1 津湾广场物业简介

6.1.1 基本概况

6.1.2 商业地理位置

6.1.3 商业物业规划设计

6.2 项目定位

6.2.1 津湾广场一期项目定位

6.2.2 业态种类定位

6.2.3 各楼盘的商业业态

6.2.4 项目进度要求

6.3 项目周边已有租金调查分析

6.4 项目租金策略确定

6.4.1面积系数调整分析

6.4.2 楼层修正系数

6.4.3 招商起步租金的确定

6.4.4 经济分析

第七章 结论

参考文献

发表论文及参加科研情况说明

附录一

致谢