论房屋限购行为中的公民物权限制

摘要

国务院自2010年起先后五次颁布与住房相关的房产政策，该类政策以限制公民购买复数以上房屋为主要内容，统称为房屋限购行为。房屋限购行为具备抽象行政行为和民事政策的双重属性，设立的主要目的是抑制房屋价格上涨速度，达到降低房价，稳定商品房交易市场秩序和社会经济秩序。该项政策自颁布之后带来一些成效，但在肯定该项政策制定目的的同时，亦出现了对公民参与房屋交易行为的限制现象，直接影响到买卖双方自由参与民事活动的自主性，并与我国现行民事立法部分条款相违背。民事主体进行民事活动应以自由为前提，但房屋限购行为以行政手段干预，一定程度上阻断了自由性的体现。
　　 本文以深入分析房屋限购行为和公民行使物权之间冲突为前提，通过对不同情况下公共利益和个人利益两者如何衡量，以及自然主义市场观念模式和非自然主义市场观念模式下对民法的不同理解这两方面入手，探寻造成房屋限购行为和公民行使物权之间冲突的内在原因。在对公共利益与个人利益进行衡量时，不可一味使个人利益让步于公共利益，而是应考虑到具体情况为何，牺牲哪一型的利益引起的负面影响相对较小，在做过系统的权衡利弊之后才可以作出决定。公共利益不必然的要优先于个人利益，个人利益也不必然的要让位于公共利益。另一方面，由于民法学界存在两种不同的模式即自然主义市场观念民法模式和非自然主义市场观念民法模式，二者对民事法律的相关理解不同，致使民事法律和政治、国家政策之间的关系亦有区别。当民事法律与一国政策紧密相连时，已不是纯碎的私法性法律，而是带有明显政治性，在参考到当前该国政策方向的前提下，其内容发生变化，可以适时地涉及政治性的内容，或者说具备适度的政治性色彩来规范民事活动，这就是非自然主义市场观念模式下对民法的理解，此理解下为房屋限购行为限制公民购买房屋一事提供了充分的法律基础。反之若从自然主义市场观念模式下的民法概念出发，房屋限购行为以行政手段规制民事活动的做法便略显不当。在通过对德国、法国及日本立法例的研究，参考国外立法对公共利益条款和限制公民权利条款处理方式的基础上，可以发现国外立法例普遍采用这一做法——凡是涉及需要限制公民权利以及使个人利益让步于公共利益的内容时，均是由宪法或者立法机关制定的法律作出规定，而不是通过行政法规。公民的基本权利同国家权利一样，是神圣不可侵犯的，国家（政府）若要对其进行限制，必须有十分充分的法律基础作为依托，否则就是对公民权利的极大侵犯。同国外立法相比，我国立法稍显逊色。房屋限购行为从本质上而言只属于抽象行政行为并非法律，无论是制定主体还是制定程序等，和法律相比都存在一定距离，以行政规范文件来限制本应平等自由民主进行的民事活动，从法理上讲存在一些问题。因此，有必要对民事限购行为进行调整。然而，在结合现今我国房地产交易市场的现状来看，日益上涨的房价已经不仅仅影响着国民的日常生活，更很大程度上影响到国民经济水平的发展，可见房屋限购行为的存在从现实考虑是较为合理的，但由于其对公民物权行使的限制，便有必要对内容进行调整和完善，在实现降低房价和维护社会秩序稳定的目的同时，最大程度的减少对公民权利的侵害。文章通过对以上内容的分析，提出通过政府政策、社会政策以及对房屋限购行为内容的调整等不同方面，完善房屋限购行为限制公民物权的合理性与合法性基础，以求房屋限购行为对公民物权行使限制的补救之策。

目录

声明

摘要

第一章 前言

第二章 房屋限购行为的性质

2．1 房屋限购行为的法律属性

2．2 房屋限购行为的政策属性

第三章 房屋限购行为与公民物权行使的冲突

3．1 权力是行使权利和自由的保障

3．2 房屋限购行为与公民物权行使冲突的现状

3．3 房屋限购行为与公民物权行使冲突现状的原因分析

3．3．1 传统民法与社会法的博弈

3．3．2 两种市场观念模式下对房屋限购行为正当性的分析

第四章 房屋限购行为的合法化路径

4．1 房屋限购行为法律依据的缺失

4．2 国外立法例的考察与分析

4．3 完善房屋限购行为的对策

第五章 结语

参考文献

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致谢