别墅类房地产价值评估案例研究

摘要

市场经济的不断发展，使得与房地产相关的产业交易也越来越发达，房地产业的发展，催生了房地产评估行业的发展，房地产评估是指专业评估人员以及专业评估机构遵循一定的评估法律法规规范，以及一定的评估原则，基于自身的专业知识以及经验的积累来对房地产进行专业的价值评估。房地产价值评估包括对土地的评估、对房屋构筑物的评估，整体资产中的房地产和以房地产为主的整体资产的评估，以及将土地及地上建筑整体作为评估对象进行评估等，本文以房地产整体作为评估对象进行评估。
　　 目前房地产价值评估的主要方法包括市场比较法、收益法、成本法三大主要评估方法，同时还包括假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价法等方法，这几种方法都是三大主要方法的派生，各评估方法在评估中所依据的理论不尽相同，评估思路存在差异，同时其适用范围也有所差别，故而评估结果也不完全相同。本文通过对房地产评估理论以及评估方法的系统分析，考虑估价对象相关因素，结合估价对象市场状况，选取了适合的估价方法。
　　 本文选取天津开发区XX路XX号的部分别墅作为评估对象，该案例具有评估价值大、估价对象数量多、评估实务复杂等特点，本文对于该案例评估进行了全程的研究分析，通过对有关评估对象相关资料的搜集整理，根据评估目的，本案例估价目的为公开市场交易价值，选取了市场比较法以及收益法对评估对象进行评估测算，通过分析市场状况，分别赋予市场法以及收益法不同的权重来求取估价结果，针对目前房地产市场较为活跃的特点，尤其是本案例位于开发区核心地带，加上其为别墅类地产，故而市场法能更为准确的反映其价值，故赋予市场法较大权重。市场法中修正系数的取值以及收益法中报酬率的取值是评估中的难点，在取值时要充分依据客观资料来进行，本文在案例分析中对于市场法中修正系数的取值，收益法中报酬率的取值做了深度分析，同时结合案例对于别墅类房地产在具体评估作业中评估思路的梳理、评估方法的选择，评估中应注意的问题做出了总结分析。

目录

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摘要

第一章 绪论

1.1 房地产类资产评估的研究背景与意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 房地产评估的理论与方法的现状分析

1.2.1 评估理论研究现状

1.2.2 评估方法现状分析

1.3 房地产评估案例类型选择

1.4 房地产评估案例分析方案设计

1.5 预期的成果

第二章 别墅类房地产价值评估的理论与方法分析

2.1 别墅类房地产价值评估的理论

2.2 别墅类房地产价值评估的方法

2.2.1 市场比较法

2.2.2 收益法

2.2.3 评估方法总结

第三章 别墅类房地产价值评估的程序框架

3.1 房地产价值的国家规范、规程要求

3.2 房地产价值评估框架程序

第四章 别墅类房地产价值评估案例

4.1 总述

4.1.1 估价项目名称

4.1.2 估价目的

4.1.3 估价时点

4.1.4 价值定义

4.1.5 估价依据

4.1.6 估价原则

4.2 估价对象描述及房地产价值影响因素

4.2.1 估价对象描述

4.2.2 房地产价值影响因素

4.3 房地产估价过程

4.3.1 房地产估价假设和限制条件

4.3.2 估价方法的选取

4.4 估价测算

4.4.1 市场法测算

4.4.2 收益法测算

4.5 估价结果

4.6 附件

第五章 别墅类房地产评估案例深度分析

5.1 别墅类房地产评估案例中存在的问题分析

5.2 房地产类资产评估案例中存在的问题解决

5.3 进一步的改进及建议

第六章 结论与建议

6.1 结论

6.2 建议

参考文献

附录

致谢