论我国房地产投资信托基金的发展目标及立法模式选择

摘要

近几年来，我国房地产业发展迅猛，但是存在巨大的资金缺口。长期以来，银行贷款一直是房地产公司融资的主要渠道，大约70％的房地产开发资金来自于银行贷款的支持，给银行的运营带来极大的风险，因此，融资渠道的多元化是房地产行业发展所不得不面对的问题。现在一种全新的房地产融资方式--房地产投资信托基金，正在引起世界各国的重视。 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产投资信托基金是一种通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构动作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取收益和资本增值的基金形态。可以说房地产投资基会是一种比较理想的资本市场投资工具。 房地产投资信托基金起源于美国，近年来在全球得到了快速发展，亚洲一些国家和地区也陆续引入了房地产投资信托基金，得到了很大的发展。就目前我国房地产市场融资情况来看，借鉴国际经验，加快会融创新，引入房地产投资信托基金，对解决资金短缺、促进我国房地产业发展具有积极意义。首先，房地产投资信托基金作为一种低风险的金融产品，在促使不动产市场和金融市场有效融合的同时，为广大中小投资者提供了一种新型的理财工具。其次，房地产投资基金能够协助房地产企业走出困境，转换经营和管理模式，改善法人治理结构，提高房地产业的透明度。再次，房地产投资基金可以有效降低银行的金融运营风险。 我国目前尚没有推出真正的房地产投资信托基金，但是发展房地产投资信托基金的条件日益改善，我国现有的经济、法律、制度环境为房地产投资信托基金的推出创造了可能，我国应结合国际上已有的经验与我国的现实国情，设计出适合我国发展的房地产投资信托基金模式。 本文从房地产投资信托基金的构建入手，提出了我国房地产信托基金发展的目标模式，并且在结合中国目前的实际情况的前提下，对房地产投资信托基金的立法模式提出一些参考意见。笔者主张，房地产投资信托基金应采用专项立法的模式，制定专门的房地产投资基金法，同时，还要在现有法律法规的基础上，完善相关的配套法律制度，建立适合我国国情的房地产投资信托基金法律制度。 本文由四部分内容构成： 第一章简单阐述了房地产投资信托基金的原理，包括房地产投资基金的概念、分类和法律关系。 第二章重点介绍了房地产投资信托基金在比较成熟的国家--美国的发展沿革，以及处于起步阶段的亚洲房地产投资信托基金，包括：新加坡、中国香港地区、中国台湾地区以日本等国家和地区的发展现状及特点。并对各国房地产投资基金的发展作了对比分析，为确立中国房地产投资信托基金的发展目标提供了借鉴。 第三章从比较法的角度，具体分析了美国、日本、中国台湾、中国香港地区有关房地产投资基金的立法情况，并总结出各国房地投资信托基金立法在组织结构、资产和投资要求、上市要求、收入分配等方面存在的联系和区别，为我国房地产信托投资立法模式的选择提供了借鉴。 第四章通过对我国发展房地产投资信托基金的必要性分析以及对公司型REITs与契约型REITs各自的优点的对比，提出我国房地产投资信托基金的发展目标应该是建立公司型REITs；在立法模式上，应该借鉴亚洲国家和地区的经验，采用专项立法的模式，并初步探讨了配套法律法规的完善，包括税收制度和信息露制度。 最后作为本文的结论部分，简明总结了笔者的观点。

目录

文摘

英文文摘

声明

前言

第一章房地产投资信托基金原理

第一节房地产投资信托基金的概念和特征

一、房地产投资信托基金的概念

二、房地产投资信托基金的特征

第二节房地产投资信托基金的类型

第三节房地产投资信托基金涉及到的法律关系

一、信托法基本原理

二、契约型房地产投资信托基金中的信托关系

三、公司型房地产投资信托基金中的信托关系

四、我国房地产投资信托基金理论与实践

第二章房地产投资信托基金制度的沿革

第一节美国

一、美国房地产投资信托基金的发展概况

二、美国的房地产投资信托基金发展的主要经验

第二节欧盟

第三节亚洲(中国香港、新加坡、日本、中国台湾)

一、中国香港、新加坡的房地产投资基金

二、日本、中国台湾的房地产投资基金

第四节中国

第三章海外房地产投资信托基金的立法比较

第一节美国房地产投资信托基金的法律规定

一、1933年《证券法》1934年《证券交易法》

二、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》和《投资公司法》

三、1961年《国内税务法典》

四、1986年，美国《税务改革法》减低了房地产投资成为税务减免工具的可能性，允许房地产投资信托基金拥有、运营及管理其物业投资。

五、《1993年综合预算调整法》刺激了养老基金对房地产投资信托的投资

第二节日本房地产投资信托基金的法律规定

一、《信托法》与《信托业法》

二、《证券交易法》

三、《资产流动化法案》

四、《投资信托及投资法人法》

第三节中国台湾地区房地产投资信托基金的法律规定

第四节中国香港地区的房地产投资信托基金立法

第五节各国家或地区立法的对比分析

第四章中国房地产投资信托基金发展目标及立法模式选择

第一节中国房地产投资信托基金的发展目标

一、发展房地产投资信托基金是我国房地产市场融资的必然选择

二、中国房地产投资信托基金发展的目标——公司型房地产投资基金（公司型REITs）

三、中国发展公司型房地产投资信托基金(公司型REITs)的可行性

第二节中国房地产信托投资基金立法模式选择——专项立法

一、契约型房地产投资基金（契约型REITs）和公司型房地产投资基金(公司型REITs)的立法特点

二、房地产投资基金专项立法的制定

结论

参考文献

致谢

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