房地产投资信托（REITs）法律制度构建初探

摘要

房地产业作为一项成本高、周期长的资金密集型产业己经成为我国重点发展的一项支柱产业。而房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，故房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。近年来，房地产业呈高速发展态势，但与之相匹配的融资方式却显得单一，主要的融资渠道是银行贷款。我国房地产业的红火以及房地产信贷政策的收紧，为REITs在我国的发展提供了契机。 导论简单描述了我国房地业的特点及发展现状，阐述近年来我国房地产业的飞速发展以及与之飞速发展不相匹配的房地产金融现状，提出了本文论题房地产投资信托(REITs)是市场发展的必然选择。房地产投资信托不仅能较好地平衡筹资和投资关系，降低房地产业整体的融资成本，而且增加了其流动性，使原本不具有流动性的房地产变得可以流动。 第一部分论述的是房地产投资信托法律制度的理论基础。从信托制度的内涵引出房地产投资信托的概念。对房地产投资信托制度的起源及种类作了简单扼要的陈述，并进一步分析了REITs所具有的强流动性、市场价值的稳定性、分散风险和抵御通货膨胀的制度优势，分析了我国发展房地产信托的必然性及可行性。 第二部分主要分析房地产投资信托设立法律制度。由于各国国情、经济发达程度以及法律法规的完备程度的不同，REITs的设立条件也不同。本部分在对比研究美国、日本、新加坡及香港等国家地区的房地产投资信托设立的机构要求和上市条件的基础上，着重分析美国房地产投资信托的设立条件，为我国确定C-REITs的设立及上市条件提供经验借鉴。 第三部分分别论述了美国的传统REITs、伞形合伙UPREITs、DOWNREITs等运行模式，新加坡S-REITs的典型运作模式，日本J-REITs公司型及契约型的运行模式，并将美国与亚洲REITs运行模式在法律结构、投资范围、持有期限、持股限制、股利支付要求、杠杆比率规定、税收优惠、业务范围、资产管理方式等十个方面进行了比较分析，为我国房地产投资信托模式的选择提供借鉴。文章从代表着现阶段的C-REITs的欧尚信托展开分析，提出我国发展REITs运作模式的选择。 第四部分主要分析REITs的风险种类：市场风险、委托代理风险、经营风险、法律风险，并对市场风险、法律风险等进行了细分研究。为规避风险，促进C-REITs的稳健发展，针对我国的国情及有关法律制度的缺失，提出了我国C-REITs风险规避机制的建构。 第五部分对美国REITs发展的法律环境进行了分析，详细列举了KElTs在我国发展的法律障碍：法律架构、法律主体地位、税务问题、信托公司管理。最后，根据前述几部分的分析研究，从REITs的设立条件、设立程序、信托单位交易以及监管提出了我国C-REITs法律制度的构建的建议。

目录

文摘

英文文摘

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导论

1.房地产投资信托法律制度基础理论

1.1房地产投资信托的界定

1.1.1 REITs的含义

1.1.2房地产投资信托的起源

1.1.3 REITs的种类

1.2 REITs的制度优势

1.3我国发展REITs的必然性及可行性

2.房地产投资信托的设立法律制度研究

2.1房地产投资信托基金的设立条件

2.1.1机构要求

2.1.2资产要求

2.1.3收入要求

2.1.4分配要求

2.2 REITs的上市

3.房地产投资信托运行法律制度研究

3.1美国REITs运行模式分析

3.1.1传统的REITs结构

3.1.2伞形合伙结构(UPREITs)

3.1.3 DOWNREITs结构

3.2新加坡REITs的结构

3.3日本REITs的结构

3.3.1公司型REITs

3.3.2契约型REITs(间接型)

3.3.3契约型REITs(直接型)

3.4美国与亚洲REITs的比较分析

3.5我国首只“准房地产投资信托”

3.6从欧尚信托看我国REITs运行模式的选择

4.房地产投资信托的风险

4.1 REITs的风险种类

4.1.1市场风险

4.1.2委托代理风险

4.1.3经营风险

4.1.4法律风险

4.2我国REITs风险规避机制之建构

5.我国现阶段REITs的法律障碍分析及法律制度建设的建议

5.1美国REITs发展的法律环境分析

5.2 REITs在中国的法律障碍

5.3我国REITs法律制度的构建

5.3.1设立条件

5.3.2设立程序

5.3.3信托单位的交易

5.3.4监管

结语

参考文献

致谢