稳步调控房价目标下的房地产税制改革问题研究

摘要

随着房地产市场化，我国住房由单一的福利分房供给结构转变为以市场供给为主体的多元化供给结构。房地产市场的繁荣，推动了我国经济的发展，也满足了我国居民多元化的住房需求。在房地产市场快速发展的同时，也呈现出许多问题。其中，房地产价格极不稳定问题突出，1998到2007年房价呈增长趋势，2008年商品房房价出现首次下跌，2009年商品房房价以有史以来最高速度增长，2010到2015年间房价继续增长，2016年房价再次加速增长。在这20年间，房价剧烈波动，总体上呈现快速增长的态势。为此，政府出台了许多限购限贷政策并结合金融和行政手段来调控房地产市场，但没有达到预期的调控效果。针对这一现状，本文设想通过改革房地产税来调控房地产市场，从而达到稳控房价的效果，满足国民“住有所居”的迫切需求。 本文从房产税的相关概念出发，介绍了房产税、房地产税和物业税的相关概念，搜集和梳理了房地产税制改革的基础理论，并重点论述地租理论、税负转嫁理论和税制优化理论。 系统的分析了我国房地产市场的发展，可以将其分为房地产市场初步形成时期、探索时期、迷茫时期、快速发展时期和全面调控时期五个阶段。通过分析1998-2017年我国房地产价格的变动情况，可以得出我国房地产价格极不稳定且增速较快。总结和梳理了国家的调控政策，大多集中在购房政策、公积金政策和贷款政策等，在短期内可以起到稳定房价的作用，但从长期来看政策调控没有达到预期的效果。 通过分析我国房地产税制的发展历程，总结了我国房地产税制体系存在的主要问题，具体包括税制结构不合理，重复征税和税种缺失，税制要素设计不合理等，并总结了我国房地产税制改革的必要性。通过对日本和新加坡房地产税制改革的分析，对改革我国房地产税制结构和合理设计房地产税制要素具有借鉴意义。针对我国房地产税目前存在的问题，借鉴发达国家和地区房地产税制改革的成功经验，并结合我国国情，提出税制改革的目标、难点和政策建议。 我国房产税制改革要以稳定调控房地产价格、增加地方财政收入、提高土地资源效率和缩小贫富差距为目标。本文梳理和总结了我国房地产税制改革的六大难点，即房产税的征税环节，对土地和房产合并征税还是单独征税，对农村范围的房产是否征税，对存量房是否征税，对非商品房是否征税，房地产税种的具体设计。提出了改革房地产税制的具体措施：改革我国房地产税制重点要优化房地产税制结构。完善我国房地产税制结构，要减轻开发环节税负，加重保有环节税负，流转环节课税要适当；改革我国房地产税制关键要合理设计房地产税种。房地产税种的设计要坚持“简税制”原则，将房产税、城镇土地使用税和土地增值税合并，统一征收物业税。物业税种的设计从纳税人、征税对象、计税依据和税率四个方面展开。针对不同情况以土地及其地上建筑物的所有权人、使用权人和代管人为纳税人，以农村经济发达区域的房产和高档大面积住宅、城镇区域内的所有住宅为征税对象，以房产评估价值为计税依据，采用灵活的比例税率。 本文的创新点在于：一是研究视角上的创新，本文深入系统的分析了房地产市场的演变、房价变化趋势、国家的调控政策及效果和房地产税制的演变，拓展了房地产税制研究的视角，丰富了房地产税制研究的理论依据；二是研究内容上的创新，本文通过分析日本和新加坡房产税制改革及对房地产价格的影响，结合我国房地产税制存在的问题和充分考虑我国具体国情的情况下，提出将房产税、城镇土地使用税和土地增值税等税种合并统一征收物业税，并对物业税的各要素进行详细的分析和设计。

目录

声明

第一章 导 论

1.1 研究背景、目的和意义

1.2 文献综述

1.3 论文的研究方法及创新之处

第二章 房地产税制改革研究的理论基础

2.1 房产税相关概念

2.2 房地产税的理论基础

第三章 我国房地产市场发展及价格变动趋势

3.1 房地产市场发展

3.2 房地产价格变动趋势

3.3 调控房价的主要政策及效果

第四章 我国现行房地产税制存在的问题及改革的必要性

4.1 我国房地产税制改革历程

4.2 我国现行房地产税制体系存在的问题

4.3稳步调控房价目标下的房地产税制改革的必要性

第五章 日本和新加坡房地产税制改革经验及其借鉴

5.1 日本房地产税制改革的主要经验

5.2 新加坡房地产税制改革的主要经验

5.3 日本、新加坡房地产税制改革对我国的启示

第六章 稳步调控房价目标下的房地产税制改革的政策建议

6.1 明确房地产税制改革的目标和难点

6.2 优化房地产税制结构

6.3 合理设计房地产税种

参考文献

攻读硕士学位期间发表的论文

致谢