基于地统计学的城市住宅价格空间分布研究——以杭州为例

摘要

在房屋的结构和区位影响房地产价格的假定下，房价的空间分布应该具有一定的规律，市中心的文化密集区和商务密集区的房价会比外围地区高。这些规律只能说是经验之谈，要对房地产价格的空间规律做出准确的描述，还需要有力的数据支撑和方法支撑。运用地统计学的相关方法可以定量化研究房价的空间分布规律，让我们从深入的层面理解房价空间的分布规律。为相关部门的规划工作提供依据，也为房地产开发企业确定房屋销售价格提供参考依据。 本研究采用地统计学方法的泛克里格(Universal Kriging)方法研究杭州市住房价格的空间分布规律。由于住宅价格存在着漂移(以一次或二次的多项式表征)，因此我们采用能够分析非平稳区域化变量的泛克里格方法来研究杭州市住房价格的空间分布规律。我们首先根据住宅价格这一区域化变量来确定其实验函数，然后运用相关的套合结构来拟合，以确定块金值、基台值以及变程，从而确定漂移的具体形式。然后用来克里格插值方法计算研究区域内其它点或区域的房价估计值，继而得到住宅价格的等值线，最终确定住宅价格空间上的演变规律。 本文主要是研究了2000年和2007年杭州市主城区住宅价格的空间分布。结果表明，2000年杭州市住宅价格在空间上主要是以武林广场为中心，武林广场是杭州主城区房价的等值线密集区。2007年杭州市住宅价格的分布规律是在上城区、下城区靠近西湖的地段，四个住宅价格的高区在这里，尤其是靠近西湖，又靠钱塘江的地段，房价等值密度最高，可见这一地段房价之高。另外还有两个次中心分别是在三墩和钱江新城。 根据2000年和2007年杭州市主城区住宅价格所呈现的分布规律，分析了其间所蕴含的住宅价格的空间演变规律。发现杭州市主城区住宅价格呈现一个明显的特征是从单中心(monocentric)向多中心(polycentric)的转变。由于跨江发展战略的规划，导致在钱江新城住宅价格的一个新的密集区的出现。相似的原因，三墩位置也出现了一个住宅价格的密集区。

目录

文摘

英文文摘

声明

1绪论

1.1 研究背景

1.2选题意义

1.3文献综述

1.3.1房地产估价方法综述

1.3.2 国内外研究现状

1.4 研究的内容

1.5研究的方法与技术路线

1.5.1研究的方法

1.5.2研究的技术路线

1.5.3论文的创新之处

2方法

2.1引言

2.2 地统计学的基本假设与理论

2.2.1区域化变量

2.2.2变异函数

2.2.3平稳假设与内蕴假设

2.3结构分析

2.3.1变异函数实验曲线

2.3.2套合结构

2.4 克里格估计方法

2.4.1概述

2.4.2简单克里格法

2.4.3普通克里格法

2.4.4泛克里格法

3 杭州市住宅价格数据资料及分析

3.1 研究对象的选择

3.1.1 以杭州为研究对象的依据

3.1.2杭州市基本情况

3.1.3研究区域

3.1.4杭州市房地产市场现状

3.2 资料来源与修正

3.3 杭州市住宅价格的统计特征

4 杭州住宅价格的空间分析

4.1 杭州市住宅价格的结构分析

4.2 Kriging空间内插结果

4.3 杭州市住宅价格的空间演变规律

4.4 影响住宅价格因素分析

5结束语

5.1结论

5.2研究的意义

5.3研究的不足

5.4展望

参考文献

附录

致谢

攻读学位期间主要科研成果