土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究

摘要

近年来,我国房地产价格的持续上涨成了社会关注的焦点。在关于房地产价格构成的讨论中,土地供应方式和供应量与房价的关系引起了争议,特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年71号令等文件下发后。国内已有的关于土地供应与房价的研究还不够系统,主要以定性分析为主,即使有少量的定量研究,也主要集中在地价与房价的关系之上,且多采用宏观数据。研究的不足造成政府和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支持。在此背景下,本研究以土地供应模式和供应量对房价的影响为研究对象,比较系统地进行了实证研究和定量分析,试图在促进理论研究深化的同时,为房地产宏观调控,政府、企业和银行决策提供分析方法和工具。 本文从理论上分析了土地供应方式及其变革对房价、地价的影响。借鉴税收归宿理论,本研究认为土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性。在土地供应量与房价的关系上,本研究认为,由于我国对土地开发实行容积率管制,因此,土地供应量的减少会在短期内造成可建筑面积的减少,进而提高房价。另外,本文从项目的角度构建了土地开发周期的理论模型,并认为在房价快速上涨期,增加土地供应量对降低房价的作用可能是不大的,因为开发商会囤积土地或惜售。实证研究方面,本文主要做了以下三方面的研究来分析土地供应模式对房价的影响。首先,以全国和35个大中城市的房地产价格指数为样本,利用Granger因果关系检验法和城市比较法研究了土地供应方式变革对房价的影响。实证结果表明,房价与地价的关系、土地供应方式变革对房价的影响是非常复杂的,不同的研究对象有不同的影响力和作用机制。只有当区域的房地产需求非常旺盛时,土地供应方式变革才会大幅地抬高房价。随后,本文以杭州市为例研究了土地招拍挂对住房价格的影响,发现地王的出现可能导致周边楼盘提价,但价格调整能否实现则又取决于房地产市场本身。另外,以杭州市2005年在售楼盘为样本进行的计量研究表明,房价与土地公开出让并无统计意义上的显著关系。最后,本文以北京、广州、杭州等城市为研究对象,分析了小产权房现象和双限双竞供地模式对房价的影响。 本文首先利用全国31个省市的相关数据,构建了面板数据模型并就土地供应量对房价的影响做了定量研究。研究结果表明,一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计意义上都是显著的,但增加土地供应量对降低房价的作用非常小。另外,两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但不影响房价。随后,本文以杭州市为例分析了土地供应量、土地的有效开发与房价的关系。对杭州市而言,暂时还没有明显的证据认为2000年以后房价的上涨主要由土地供应量减少引起。相反,土地供应量受房价的影响更大。在土地开发周期与房价关系的调查研究上,本文跟踪了杭州市2000-2005年出让的141宗住宅用地,发现由于杭州市的房价在2002-2004年及2007年出现了快速上涨的势头,因此,市场上出现土地开发周期相应延长的现象。通过上述理论探索和实证研究,本论文可能在以下几方面具有创新：(1)借鉴税收归宿理论研究了土地供应方式及其变革对房价的影响,提出土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性；(2)以杭州市为例,从项目的角度调查了高价地的产品开发及“地王”出现后周边楼盘的售价变化,证实市场需求才是房价和地价的真正推力。另外,本文还运用Hedonic模型对杭州市2005年在售楼盘进行了定量研究,证实房价的最终确定与土地最初的获取方式并无统计意义上的显著关系；(3)研究了“双限双竞”供地模式对房价的影响,并得到了有参考意义的结论。(4)通过面板数据构建,从宏观层面分析了土地供应量对房价的影响,发现增加土地供应量有助于降低下一年的房价,但力度甚微；(5)构建了土地开发周期的理论模型,并以杭州市2000-2005年出让的住宅用地为样本进行了实证研究,研究结果表明,当房价急速上升时,市场上会出现土地开发周期相应延长的现象。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

声明

致谢

1 绪论

1.1选题背景及研究意义

1.1.1土地供应制度的变迁

1.1.2房价与地价的快速上涨

1.1.3问题的提出及研究的意义

1.2研究的主要内容

1.3研究方法和技术路线

2文献综述

2.1国外相关研究文献综述

2.1.1土地供应量对房价的影响

2.1.2政府垄断型供地模式对房价的影响

2.1.3土地供应与土地规划中的管制条件对房价的影响

2.1.4地价与房价的关系

2.2国内相关研究文献综述

2.2.1土地供应方式对房地产价格的影响

2.2.2房价与地价的关系

2.2.3土地供应量对房价的影响

2.2.4土地供应中的限制条件对房价的影响

2.3简单的小结及评述

3理论研究

3.1土地供应方式及其变革对房价的影响

3.1.1土地供应方式变革背景

3.1.2土地供应方式及其变革对地价的影响

3.1.3房价地价关系探讨

3.1.4土地供应方式变革影响房价的机制

3.2土地供应量和开发密度管制对房价的影响

3.2.1土地供应量增减与房价的关系

3.2.2土地的有效开发与房价的关系

3.2.3政府的角色定位与土地供应量和房价的关系

3.2.4土地供应中的容积率管制与房价的关系

3.2.5土地供应结构限制与房价的关系

3.2.6小结

4土地供应方式变革影响房价的实证研究

4.1全国层面的研究

4.1.1数据说明

4.1.2模型运用说明

4.1.3实证研究

4.2城市层面的研究

4.2.1数据说明

4.2.2土地供应方式变革前后的地价对比

4.2.3地价与房价的关系

4.2.4土地供应方式变革对房价的影响

4.3本章小结

5招拍挂供地模式对住房价格影响的个案研究

5.1样本城市概况

5.1.1杭州市基本情况简介

5.1.2杭州市土地市场发育的历史和现状分析

5.1.3杭州市房地产市场的概况

5.2招拍挂供地影响房价的个案调查

5.2.1“高价地”对房价的即时效应

5.2.2“高价地”与住宅产品开发

5.3招拍挂供地影响房价的计量研究

5.3.1控制变量的选择

5.3.2模型和数据来源说明

5.3.3数据描述和模型诊断

5.3.4模型拟合结果

5.4本章小结

6条件限制型供地模式对房价的影响

6.1产权限制与小产权房价格

6.1.1小产权房概念

6.1.2小产权房的产权结构

6.1.3基于产权视角的小产权房价格

6.2限房价的供地模式对房价的影响

6.2.1双限双竞供地模式简介

6.2.2个案研究

6.3限套型供地模式对房价的影响

6.3.1 90/70政策的出台背景和含义

6.3.2当前的房地产市场结构分析

6.3.3 90/70政策影响房价的理论分析

6.3.4以杭州市为例的个案研究

6.3.5小结

6.4限制土地开发时序对房价的影响

7土地供应量和开发密度管制影响房价的实证研究

7.1模型与数据来源

7.1.1土地供应量与房价的模型构建

7.1.2土地供应量与房屋供应量的模型构建

7.2实证研究

7.2.1面板数据检验过程简介

7.2.2模型的选择与检验结果

7.3进一步的讨论和分析

8土地供应量与房价关系的个案研究

8.1土地供应量增减对房价的影响

8.1.1杭州市商业住宅用地供应量

8.1.2商业住宅用地供应与房价的关系

8.2土地的有效开发与房价的关系研究

8.2.1第一阶段的计量研究

8.2.2第二阶段的调查分析

8.3本章小结

9结论

9.1主要研究结论和政策建议

9.2创新和不足

9.2.1可能的创新

9.2.2不足和下一步研究方向

参考文献

附录