基于住房服务和类别选择的住房需求研究——理论和来自杭州的实证

摘要

住房是人类活动最基本的空间背景之一，对民生国计具有重要意义。国外学术界对住房需求的研究已有多年，积累了丰富的研究成果，但是这些研究大都是以西方成熟市场为研究对象，其成果难以在中国住房市场上直接应用。国内对住房需求问题的研究刚刚起步，还没有形成清晰的研究脉络。基于实践需要和研究现状两方面的考虑，本文选择住房需求为研究对象，对中国这个新兴住房市场中家庭的住房消费行为进行系统研究。 本文在研究过程中十分重视理论分析与实证分析相结合的方法。论文整理了新古典经济学理论研究住房需求所采用的不同分析框架，描述了国内外住房需求研究的历史沿革及现状。通过文献梳理，发现住房需求研究中新古典消费者行为理论仍然占据主导地位，分析框架非常稳定，研究进展主要体现在实证研究方面。国外学术界对住房需求的研究经历了四个阶段，而国内研究仍处于起步阶段，研究比较分散，尚未形成统一的研究脉络，研究结论也远未达成一致。 住房特征价格模型研究，根据杭州市场的数据对分区模型进行了估计及选优，并检验了细分市场的存在性。研究发现，自用住房的分区模型中，采用建筑面积、房龄和西湖距离的对数模型(拱墅区为线性模型)拟合效果最好；租用住房的分区模型中，采用建筑面积、建筑类型、所在楼层和西湖距离的线性模型(上城区为不包含所在楼层的对数模型)拟合效果最好。所选的自变量对自用住房价格差异的解释能力较强，对租用住房租金价格差异的解释能力稍弱。杭州市场可以根据行政区划和建筑类型进行市场细分。 从住房服务视角研究住房需求，用住房服务描述需求量，从效用函数出发推导出需求函数，根据适用性和可行性的原则进行变量选择、操作化和模型估计，并且利用Heckit方法校正了占用模式可能带来的偏差。研究发现，在自用住房市场上，住房服务需求对价格极富弹性，而对收入缺乏弹性，人口统计变量没有明显的区分作用；在租用住房市场上，住房服务需求对价格和收入都缺乏弹性，人口统计变量有明显的区分作用。两个市场的差异或许表明中国自用住房市场上的消费者还不理性，无偏好差异，住房需求对收入有相当的刚性，而价格是决定需求量最重要的因素。自用住房消费欠缺理性的原因可能在于：①对自用住房的需求不是单纯的消费需求。租用住房的功能相对单一，只是满足住房的消费需要，而自用住房还具有投资功能。研究者公认，住房是良好的抵抗通胀和贬值的资本品，在中国这样一个资本市场尚待完善，投资渠道不丰富的金融环境中，对住房的投资需求是相当可观的。此外，由于中国经济的持续高速增长，多数家庭对住房价格有看涨预期，这也进一步增加了对住房的需求。②文化影响。自用住房通常会给消费者带来心理上的满足感、稳定感和成就感。中国具有安土重迁的文化传统，拥有自己的住房是绝大多数家庭的梦想，而一次性购房则是大多数家庭的消费习惯，加之中国的父母惯于为子女提供经济支持，住房需求会呈现出比西方市场更强的收入刚性。从类别选择视角研究住房需求，用住房类别选择来描述住房需求，利用离散选择模型，基于个体层面的调查数据，分析价格、收入以及人口统计特征对住房类别选择的影响。研究发现，消费者特征中户主年龄、家庭规模、户主教育程度和收入对住房类别选择有影响。其中占用模式选择受户主年龄影响最大，家庭生命周期的中后期倾向于选择自用。面积对家庭规模最敏感，同住人口越多越偏好大面积住房。户主教育程度对建筑类型的影响较大，户主受过大学教育的家庭更偏好高层住房。收入增加，家庭会偏好自用、大面积和高层住房。在住房分类的三个维度中，区分度最大的是占用模式，其次是建筑面积，最后是建筑类型：即消费者选择住房时，首先决定租用还是自用，然后决定90平米以上还是以下的，最后决定高层还是多层：而消费者变更住房时的顺序则刚好相反。因此，当某类住房价格变动时，影响最大的是自身的市场份额，其次是同属一个占用模式的其他类别的住房需求，再次是其他占用模式的住房需求。 与已有的研究成果相比，本文的进展可能主要体现在以下两个方面： (1)探索了住房需求的数据获取途径。国外住房需求研究取得进展的重要原因之一是出现了大规模、高质量的数据库；而中国住房市场发展的时间很短，国内学者面临数据难以获得的难题。本文采用网上收集和问卷调查的方法，收集了微观层面的数据，一方面对数据获取途径的选择，进行了有益的尝试；另一方面也为相关研究积累了一定的原始数据。 (2)完整地实现了从推导需求函数、用住房服务度量需求，到估计价格、收入和人口统计特征对住房服务需求影响的全过程，并且采用两阶段方法修正了占用模式选择对需求量可能产生的影响。首次尝试了采用离散选择模型对住房类别选择进行分析，探讨了住房可能的分类方式，推导出不同种类住房市场份额的占有和变动方式。本文的主体采用与国外研究前沿同样的分析思路，这样的尝试对推进国内研究的规范化是有益的，此外，采用同样的分析框架也便于研究结果的积累和国际比较。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

1绪论

1.1问题的提出

1.2研究方法与技术路线

1.2.1理论分析

1.2.2实证分析

1.2.3技术路线

1.3研究内容与结构安排

2住房需求文献综述

2.1住房需求分析框架

2.1.1住房服务视角

2.1.2住房特征(类别)视角

2.1.3家庭迁居视角

2.1.4三种视角的比较分析

2.2住房需求研究进展

2.2.1国外研究进展

2.2.2国内研究进展

3住房特征价格研究

3.1特征价格模型构建

3.1.1理论基础

3.1.2住房特征变量与估计方法选择

3.2数据来源与描述性统计

3.3自用住房的特征价格模型

3.3.1模型估计与选优

3.3.2城市内部分区的合理性检验

3.3.3根据建筑类型分类的合理性检验

3.4租用住房的特征价格模型

3.4.1模型估计与选优

3.4.2城市内部分区的合理性检验

3.4.3根据建筑类型分类的合理性检验

3.5本章小结

4住房需求研究：住房服务视角

4.1理论分析

4.1.1基本模型

4.1.2对基本模型的扩展

4.2计量分析

4.2.1计量模型

4.2.2自变量

4.2.3估计方法

4.3数据来源与描述性统计

4.3.1数据来源与描述性统计

4.3.2价格指数与住房服务数量

4.4模型估计与结果解释

4.4.1逆米尔斯比率

4.4.2自用住房需求函数

4.4.3租用住房需求函数

4.5本章小结

5住房需求研究：类别选择视角

5.1理论分析

5.1.1类别选择与住房需求

5.1.2理论模型

5.2计量分析

5.2.1计量模型

5.2.2自变量与住房类别划分

5.2.3估计方法与参数解释

5.3数据来源与描述性统计

5.3.1住房备择项描述性统计

5.3.2家庭特征描述性统计

5.4模型估计与结果解释

5.4.1估计结果与解释

5.4.2模型设定检验

5.4.3价格弹性

5.5本章小结

6研究结论与展望

6.1研究结论

6.2学术意义与应用价值

6.2.1学术意义

6.2.2应用价值

6.3研究展望

参考文献

附录

攻读博士学位期间主要科研成果

致谢