开征物业税对房地产市场的影响分析——以上海市为例

摘要

房地产业是我国国民经济的支柱产业,对我国经济发展具有重要作用。近年来,我国房地产业发展迅速,房地产价格不断上涨。在刚刚结束的十一届全国人大五次会议闭幕会上,就房地产市场的发展,国务院总理温家宝指出,如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。因此,利用税收手段来进一步加强对房地产市场的宏观调控将成为今后我国房地产市场宏观调控的重点。继上海、重庆房产税试点一年之后,房产税扩大试点已经势在必行,房产税试点和进一步的物业税改革问题正在成为学术研究的热点。本文以物业税作为研究对象,梳理我国物业税的起源、发展和变迁,着眼于分析开征物业税对我国房地产市场的影响,以期为我国房地产试点推广和进一步的物业税改革提供一些政策建议和理论参考。
　　 在研究方法上,本文借鉴多种不同理论,采用理论分析、实证研究和案例分析相结合的方法,分别从动态博弈、静态供求模型等角度出发研究分析了开征物业税可能对房地产市场造成的影响,理论分析较为全面。
　　 在借鉴发达国家和地区的物业税制度的基础上,分析我国现行房地产税收体系存在的问题,主要体现为房地产税收覆盖范围不够广泛;立法层次低,法规不健全;计税依据不合理;配套制度不合理。
　　 在理论分析的基础上,以大量的统计数据为基础,建立面板数据模型实证研究开征物业税对我国房地产市场的影响,得到的结论为:地方财政支出以及人均可支配收入对房价都有显著的正面作用,物业税对房产的有效供给和需求都有抑制作用,尤其是对抑制投资投机性需求有重要作用,这也正是开征物业税的主要目的之一。根据实证研究结果,由于税负转嫁,物业税拉升房价的效应要超过抑制房价上涨的效应,与房价呈正相关。
　　 然后再以试点城市上海市为例进行相应的案例分析,一方面分析了上海市试点房产税政策对上海市房地产市场的影响,另一方面将上海市和重庆市两套试点方案做了比较,笔者认为上海市在免税面积的设计上更加合理,而重庆市在税率的设计上更加合理。
　　 最后,笔者基于借鉴国外制度、实证分析和案例分析的结果,提出了有利于实现房产税扩大试点以及未来物业税改革的政策建议,包括:采取渐进式改革方式,在试点推广时可以借鉴2个试点城市的经验,将2套试点方案的优点结合起来,并通过理论研究和实践经验逐步调整税率和课税范围,尽可能减小推广试点的阻力;明确物业税改革的目的是完善房地产税制,并逐步发展成为地方政府较稳定的税收收入来源,这是物业税改革的方向;完善物业税相关配套制度,比如加强房地产产权和产籍管理、健全房地产评估制度以及赋予地方政府较大的物业税税收管理权等:在试点推广时,可以授予地方政府根据当地情况,在征收细则、征管办法等方面自主决策的权力;在进行房产税试点和物业税改革的同时,政府应该逐步完善住房保障体系,增加住房的有效供给,这样才能从根本上解决房地产泡沫化的问题。