城市住宅用地开发中开发商的区位选择偏好研究

摘要

开发商是城市住宅用地的开发者和住宅产品的供给者，其住宅用地区位选择行为直接关系到城市住区空间的形成和房地产市场的有效运行。对开发商住宅用地区位选择行为的理解和研究，能帮助政府更有效地进行房地产市场引导和调控。然而国内对于开发商的研究起步较晚、研究范围局限，并且多基于完全理性和企业同质性视角。为了填补国内研究的空白，本文决定从行为经济学视角和企业异质性视角研究城市住宅用地开发中的开发商区位选择偏好。
　　开发商区位选择决策实际上是开发商对不同区位的收益和风险进行权衡的过程，对这一过程的探究可以帮助我们更好地理解开发商的区位选择偏好。本文选取杭州市为研究区域，基于前景理论的思想设计了开发商住宅用地区位选择偏好的调查问卷，试图从开发商对收益和风险大小的判断、开发商效用曲线、参照点、最低收益要求和最高风险容忍度四个方面对其在不同区位的权衡过程进行理解。根据对开发商的问卷调查结果，本文首先对开发商偏好与区位因素进行了单因素方差分析，发现区位因素对开发商偏好有显著影响，并且这种影响主要来源于开发商区位参照点的差异。之后，本文对不同规模开发商的区位选择偏好进行了探讨。对开发商偏好和区位因素、开发商规模因素进行双因素方差分析，发现开发商规模因素对开发商区位选择偏好无显著影响。
　　通过本文的研究，发现开发商本身的风险厌恶、对远郊的损失厌恶和远郊的高风险可能会阻碍开发商在远郊取得住宅用地，而当远郊的不确定性减小时，开发商对远郊的满意感可能会促使其进入远郊市场。因此，政府可以通过减少远郊的不确定性来吸引开发商投资，这对于杭州房地产市场的发展具有一定的实践意义。

目录

声明

致谢

摘要

表索引

图索引

1．绪论

1．1 研究背景

1．1．1 土地制度改革使土地交易市场化

1．1．2 住房制度改革使开发商成为住房建设的主体

1．1．3 住宅区位研究的必要性

1．1．4 开发商视角研究住宅区位的重要性

1．2 研究目的和研究意义

1．3 研究思路和研究内容

1．4 基本概念界定

1．5 研究方法与技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 研究重难点与创新点

2．国内外研究进展

2．1 关于区位选择偏好的研究综述

2．2 关于开发商的研究综述

2．2．1 开发商区位选择的研究综述

2．2．2 开发商博弈行为的研究综述

2．2．3 行为经济学视角的开发商研究综述

2．2．4 开发商异质性的研究综述

2．3 本章小结

3．开发商区位选择决策的理论分析

3．1 完全理性与理性决策

3．1．1 信息确定下的决策

3．1．2 信息不确定性下的决策

3．2 有限理性与非理性决策

3．2．1 风险偏好、风险容忍度与效用曲线

3．2．2 前景理论

3．3 本章小结

4．研究区域与问卷设计

4．1 研究区域概况

4．1．1 研究区域简介

4．1．2 基于杭州发展轨迹的住宅用地区位划分

4．1．3 杭州城市化和郊区化阶段

4．2 调查问卷的设计

4．2．1 调查目的

4．2．2 调查问卷的题目设置

4．2．3 调查问卷中相关概念界定

4．3 调查过程和样本概况

4．3．1 调查过程

4．3．2 样本概况

4．4 数据的标准化处理

5．开发商的区位选择偏好研究

5．1 开发商对3个区位收益和风险的判断

5．2 无参照点情况下开发商的效用曲线

5．2．1 开发商偏好与区位的单因素方差分析

5．2．2 绘制3个区位的开发商效用曲线

5．3 统一参照点情况下开发商的效用曲线

5．3．1 开发商偏好与区位的单因素方差分析

5．3．2 绘制3个区位的开发商效用曲线

5．4 开发商对3个区位参照点的判断

5．5 开发商的最低收益要求和最高风险容忍度

5．6 本章小结

6．不同规模开发商的区位选择偏好研究

6．1 不同规模开发商可能存在的差异分析

6．2 开发商规模等级划分

6．3 不同规模开发商的区位选择偏好研究

6．3．1 不同规模开发商对3个区位收益与风险的判断

6．3．2 无参照点情况下不同规模开发商的效用曲线

6．3．3 统一参照点情况下不同规模开发商效用曲线

6．3．4 不同规模开发商对3个区位参照点的判断

6．3．5 不同规模开发商最低收益要求和最高风险容忍度

6．4 本章小结

7．结论与讨论

7．1 研究结论

7．2 研究不足

参考文献

附录

作者简历