义乌市农村高层公寓建设风险管理研究

摘要

中国全面推进社会主义新农村建设，农民生活环境的变化是新农村建设的重中之重。为此目的，各地加强了对农民住房的改建，其措施包括了建小区、建楼房。但归结起来，就是将原来分散的农民以村为单位集中起来居住。建设的房屋类型包括了小高层、高层建筑等。
　　而在浙江、广东、江苏等土地资源比较紧张的地方，则在近年开始全面推进高层公寓建设，并且不少地方已经取得了一定的成效。本文研究的对象——近年来在新农村建设过程中，也是主推高层公寓建设，其中城西街道就有农村高层公寓27个，有效的改善了农民的居住环境。但在农村高层公寓建设过程中，存在的风险因素也相对较多。本文就此对相关理论进行总结分析，并采取AHP法进行风险评价以及使用MATLAB进行计算，认为城西街道农村高层公寓建设的风险主要有房屋设计风险、土地出让价格风险、招投标风险、住宅拆迁风险、融资主体信用风险、规划确定的出让土地面积风险、管理风险、非住宅拆迁风险、资金到位风险、政策风险、融资方式决策风险、国内外经济发展风险、物业管理风险和村民居住习惯风险。这些风险，既给高层公寓的建设和管理带来了巨大的压力，在增加建设成本和风险发生的同时，也在一定程度上损伤了失地农民的权益，给经济发展带来较大的负面影响。
　　其中，物业管理风险、房屋设计风险、土地出让价格、招投标风险和住宅拆迁风险排在前五名。根据风险发生的大小及特点，采取不同的风险应对措施，包括了做好房屋设计风险规避措施、偿贷阶段风险规避措施、还迁阶段避免风险缓解措施、缓解风险管理措施、降低供应风险的重要措施、物业成本风险管理、资本风险管理和供应风险控制。特别是，必须要健全新农村高层公寓建设的法律法规，提高对高层公寓以及新农村建设进行规划并落实的能力，创新融资方式以减轻资金压力，明确农村集体土地流转的政策全力维护失地农民利益，加强城乡统筹建设规范社会保障体系等。

目录

声明

致谢

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 国家开展新农村建设的意义

1．1．2 关注农村高层公寓建设的整体较少

1．1．3 农村高层公寓建设风险呈高发态势

1．2 研究目的和意义

1．2．1 研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 研究对象与内容

1．3．1 研究对象

1．3．2 研究内容

1．4 研究方法和技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 技术路线

2 文献综述和理论研究

2．1 理论基础

2．1．1 新农村建设理论

2．1．2 可持续利用土地依据

2．1．3 风险管理体系

2．3．3 关于风险管理的过程

2．1．4 风险识别与评估理论

2．2 风险管理的发展阶段

2．2．1 西方先进国家状况

2．2．2 国内研究现状

2．3 我国新农村建设研究现状

2．4 本章小结

3 农村高层公寓建设风险管理体系构建

3．1 农村高层公寓建设规划特点

3．1．1 由单个村分散安置向多村集中安置转变

3．1．2 是由多层为主向高层置换转交

3．1．3 是由纯住宅安置向多种形式安置的综合

3．2 农村高层公寓建设风险管理要素分析

3．2．1 在法律法规方面

3．2．2 在土地征用方面

3．2．3 在房屋拆迁补偿方面

3．2．4 在特殊人群安置政策方面

3．2．5 在规划方案设计方面

3．2．6 在资金筹措方面

3．2．7 在流程和协调方面

3．2．8 在建设管理方面

3．2．9 在后续高层维护方面

3．2．10 在社会保障方面

3．3 农村高层公寓建设风险管理阶段划分

3．4 农村高层公寓建设风险的识别

3．4．1 确定决策阶段的风险

3．4．2 识别准备中的风险

3．4．3 确定实施阶段的风险

3．4．4 偿还阶段的风险识别

3．4．5 确定回迁村民的风险

3．4．6 运行和维护阶段的风险识别

3．4．7 风险识别结果

3．5 农村高层公寓建设风险评估

3．5．1 确定项目风险

3．5．2 项目风险评估

3．6 农村高层公寓建设风险处理

3．7 农村高层公寓建设风险监测

3．8 本章小结

4 义乌市城西街道异地奔小康工程一期实例分析

4．1 基本概况

4．1．1 城西街道概况

4．1．2 城西街道新农村高层公寓建设现状

4．1．3 城西街道异地奔小康工程一期概况

4．2 城西街道异地奔小康工程一期工程风险识别

4．2．1 确定决策阶段的风险

4．2．2 筹备阶段风险识别

4．2．3 确定实施阶段的风险

4．2．4 偿贷阶段风险识别

4．2．5 村民还迁阶段风险识别

4．2．6 运行维护阶段风险识别

4．3 城西街道异地奔小康工程工程一期风险评估

4．3．1 城西街道异地奔小康工程工程一期风险估计

4．3．2 决策风险评估

4．3．3 阶段风险评估的准备

4．3．4 评估实施阶段的风险

4．3．5 还款阶段的风险评估

4．3．6 移民风险评估

4．3．7 运行和维护的风险评估

4．3．8 城西街道高层公寓建设风险排序

4．3．9 风险评估结论研究

4．4 城西街道异地奔小康工程一期工程风险处理

4．4．1 风险规避

4．4．2 风险缓解

4．4．3 风险控制

4．5 城西街道异地奔小康工程一期工程风险监控

4．5．1 决策阶段的风险监控

4．5．2 筹备阶段风险监控

4．5．3 实施阶段的风险监测

4．5．4 偿贷阶段风险监控

4．5．5 还迁阶段风险的监控

4．5．6 运行维护阶段风险监控

4．6 措施与建议

4．6．1 决策阶段要真正树立可持续发展的城市化理念

4．6．2 筹备阶段要以高层集聚的新社区建设促进城乡统筹

4．6．3 实施阶段选择适宜高层建设模式

4．6．4 村民还迁阶段要明确集体土地流转，维护失地农民利益

4．6．5 偿贷阶段探索农村高层公寓用地结合农村集体经营性建设用地入市类模式

4．6．6 运行维护阶段要与基层组织建设相结合

4．7 本章小结

5 结论与展望

5．1 本文的主要结论

5．2 下一步工作

参考文献

作者简介

附录