预购商品房抵押权预告登记制度研究

摘要

随着房地产市场的蓬勃发展，相关的金融创新越来越多，各种住房信贷业务也发展迅速。预购商品房抵押贷款更是让许多尚无力全款付清房款的购房者提前圆了住房梦。预购商品房抵押贷款是购房者与开发商签订商品房预售合同，在支付了首付款后，将预购的商品房抵押给银行，向银行申请贷款，由银行向开发商直接支付剩余房款的一种常见贷款类型。购房者与银行签订抵押贷款合同时，所购商品房还在建造过程中，只能办理抵押权预告登记，不可能办理出正式的抵押登记，等商品房建造完成，符合各项办证条件后才能转为正式的抵押登记。在办理正式的抵押权登记之前，如果购房者违约，银行一般会诉至法院，并要求就抵押房产变价后优先受偿，能否支持银行的这一诉求具有较大的争议，支持者有之，反对者亦有之。本文将对该制度当前存在的抵押权预告登记的优先受偿权争议、预告登记转正式登记操作不合理、预告登记与法院预查封登记存在冲突等问题进行分析，提出预告登记虽然不能直接赋予银行在司法程序中以正式抵押权，但是应通过规定预告登记的顺位保护效力，通过完善预购商品房抵押权预告登记流程，通过建立贷款保险等相应配套制度等，以更好的保护债权人、购房者等各方的利益。
　　文章第一部分对预告登记的概念、性质、效力，以及抵押权的概念、性质，和抵押权预告登记的内容做了简要阐述，并特别说明在商品房预售语境下时各项制度已有新的特点，以作讨论的理论基础。
　　文章第二部分提出了预购商品房抵押权预告登记制度当前存在的主要问题。首先是效力问题，当前司法实践中对预购商品房抵押权预告登记的效力存在不同的看法，让银行无所适从。其次，预告登记转为正式登记并不顺畅，申请主体、申请时间均存在问题。再次，预告登记制度与法院的预查封制度等存在冲突，何者具有更优先的顺位不明确。
　　文章第三部是在分析问题的基础上提出一些完善建议，包括确认抵押权预告登记不产生优先受偿效力、补全预告登记效力、完善操作程序、建立贷款保险等配套制度等。

目录

引言

1预购商品房抵押权预告登记的理论分析

1.1预告登记

1.1.1 预告登记的概念

1.1.2 预告登记的效力

1.2预购商品房抵押权

1.2.1抵押权的概念

1.2.2预购商品房抵押权的特点

1.2.3预购商品房抵押权的预告登记

2预购商品房抵押权预告登记制度存在的主要问题

2.1效力问题

2.1.1 登记直接产生优先受偿效力

2.1.2 登记有条件的产生优先受偿效力

2.1.3 登记不产生优先受偿效力

2.2预告登记到正式登记的转化问题

2.2.1 申请主体问题

2.2.2 申请时间问题

2.3抵押权预告登记与预查封登记的冲突问题

2.3.1 预查封登记

2.3.2 登记之间的冲突

3预购商品房抵押权预告登记制度的完善

3.1明确抵押权预告登记的效力

3.1.1 登记并不能产生优先受偿效力

3.1.2 补全登记的顺位保全效力

3.1.3 补全登记的破产保护效力

3.2完善预告登记的操作程序

3.2.1 增设转让程序

3.2.2 规范预告登记转正式登记的程序

3.3拓展预购商品房保险制度

４结语

参考文献

在 学 研 究 成 果

致谢