商品房预售中预购人权益保护之研究

摘要

学界对商品房预售的存废之争，引起了笔者对商品房预售制度完善的思考。笔者认为，在我国目前房地产市场发展进程中，不应当取消预售制度，而是要实现商品房预售制度的“软着陆”，通过制度设计，进一步完善相关法律规定。经过思考，笔者提出了在商品房预售制度的完善中，保护预购人权益是核心问题，应加强和完善已有制度中对预购人权益保护的内容。预购人权益有着自己的独特内涵，不仅包括预购人享有的权利，还包括预购人享有的利益，在此基础上进而明确预购人权益的种类范围;由于商品房预售制度具有独特属性，预售合同又是一种重要的远期履行合同，因此预购人的权益是一种期待性权益，是一种债权性权益，且具有“物权性”;在关系复杂的商品房预售过程中，预购人与其他主体进行利益博弈时，处于失衡的弱势地位，基于其特殊属性和在预售中的特殊地位，应当对其进行特殊保护。明确基础理论后，笔者分析了我国现有预售制度中在保护预购人权益方面存在的缺陷，以及有关侵害行为的类型，剖析了缺陷存在的现实原因，提出借鉴不同地区和国家的经验，明确设立预购人权益保护的基本原则，应从事前准入门槛的提高、事中监管与登记的完善、事后保护的加强等方面进行多角度的全程保护，由此才能降低预购人的交易风险，规范预售市场，更好地发挥商品房预售制度的积极作用。本文运用了比较研究和实证研究的分析方法进行论证。

目录

摘要

引言——商品房预售存废之争与预购人权益保护

1．商品房预售中预购人权益的基础分析

1．1 预购人权益的范围界定

1．1．1 预购人权益的界定

1．1．2 预购人权益的类型分析

1．2 预购人权益的属性分析

1．2．1 商品房预售制度的特征及其风险所在

1．2．2 商品房预售合同的性质分析

1．2．3 预购人权益属性的探析

1．3 商品房预售中的利益博弈与失衡

1．3．1 商品房预售过程中的利益博弈

1．3．2 预购人的地位失衡

2．预购人权益保护的现实架构

2．1 现有预售法律制度中对预购人权益保护的设置

2．1．1 预购人权益的事前保护

2．1．2 预购人权益的事中保护

2．1．3 预购人权益的事后保护

2．2 侵害预购人权益行为的类型化分析

2．2．1 违约行为

2．2．2 侵权行为

2．2．3 欺诈行为

2．3 预购人权益受到侵害的成因分析

2．3．1 交易双方权利、义务不对等

2．3．2 信息不对称

2．3．3 信用体系的缺失

2．3．4 有效监管的缺位

3．预购人权益保护机制的完善与重构

3．1 明确设立预购人权益保护的一般原则

3．1．1 保障交易原则

3．1．2 公权介入与私法保护相结合的原则

3．1．3 保护弱势一方利益的原则

3．1．4 风险共担原则

3．2 事前完善——预售准入门槛的提高

3．2．1 准入门槛的现状

3．2．2 提高准入门槛的具体措施

3．3 事中完善——预售款监管与预告登记制度改进

3．3．1 预售款的第三方托管与政府的间接监管

3．3．2 预告登记制度的改进

3．4 事后完善——消法保护的加强与商业保险的引入

3．4．1 预购人权益的消法保护

3．4．2 商业保险的引入

结论

参考文献

致谢