城市公产房法律问题研究——以天津市公产房为研究视角

摘要

公产房是我国计划经济体制下的产物，它产生的基础是为了充分体现我国公有制下的平均分配原则，目的是使在社会主义公有制下每个人都居有其所，具有公益性质。在计划经济时期，具有分配的福利性，使用的永久性，流通的凝固性，因此也不会产生自动流转、转租、利益分配等问题。随着我国市场经济的建立，原有的法律、法规和政策已不能适应新的市场经济的需要，因此，一些新的法律、法规和政策应运而生、纷纷出台，以适应快速发展的市场经济需要，公产房房产制度的改革，使得原有意义上的公产房性质发生了巨大的变化。随着公产房在市场经济作用下有限度的置换，逐渐涌现出因公产房的差价交换和公产房的转租、转让过程中的诸多纠纷。在近20年的具体司法实践中，因各类纠纷的不断激化，导致许多纠纷因不可调和而诉讼解决。其中，最典型的主要集中在继承中的问题（能否继承）、如何保护公产房的自行流转（置换中的问题）、如何保护公产房的利益分配、不具有本市户口能否享受公产房、诉讼中的主体问题（一般追加房管站）等问题上。对上述公产房（使用权）各类纠纷的如何处理和解决应当从以下几方面考虑后，作出综合考量，合理解决:一是从历史上看，公产房的产生历史背景是在我国社会主义公有制基础这一大的社会背景下，按照平均分配原则为了满足城镇居民基本生活资料的配备而营运而生的，在当时计划经济情况下，是不会产生自动流转、转租、利益分配等问题。如今随着社会主义市场经济的建立，公产房作为历史遗留问题，在发生纠纷时应当考虑其历史特定性;二是依据我国现有的法律法规是否可以解决因公产房而发生的各项纠纷，例如:只简单的依据我国现行的继承法以解决公产房继承问题就显得有些无能为力了，继承是死者生前的财产（权利和义务）依法转移给继承人所有，而公产房非死者的财产，是否能够继承，使用权（继续承租权）是否作为死者生前的财产权都需要更多更具体的法律法规进行界定和解读;三是公产房在我国社会主义市场经济下何去何从的问题，在我国社会主义市场经济下，按劳分配获得生活资料取代了我国计划经济时期按劳分配兼具平均分配获得生活资料的情况，也就是说随着公产房使用年限及拆迁改造等情况发生。

目录

声明

摘要

引言

第一章 公产房的背景

1．1 公产房的概念及发展历程

1．1．1 公产房概念

1．1．2 公产房的分类

1．1．3 天津市公产房发展历程及现状

1．2 公产房的特征

1．2．1 公产房的福利性

1．2．2 公产房使用的永久性

1．2．3 公产房流通的凝固性

1．3 公产房的性质

1．3．1 公产房承租权属于用益物权或准用益物权

1．3．2 公产房承租权属于特殊债权

1．3．3 公产房承租权属于新兴物权性权利

第二章 公产房使用权纠纷的类型化分析及法律适用问题

2．1 公产房使用权是否可以继承的法律适用问题

2．1．1 天津市目前对公产房使用权继承采用的方式

2．1．2 公产房使用权应当归于可继承的遗产范畴

2．2 公产房使用权有偿转租的法律适用问题

2．2．1 公产房使用权有偿转租立法的沿革

2．2．2 天津市关于公产房使用权有偿转租的立法摸索

2．2．3 天津市公产房有偿转租的现行法律规定

2．3 公产房使用权有偿转让的法律适用

2．4 公产房拆迁补偿存在的问题

2．4．1 公产房拆迁的主体和客体

2．4．2 公产房拆迁的法律性质

2．4．3 公产房拆迁的补偿方式

第三章 公产房使用权纠纷的解决途径

3．1 公产房承租权“继承”纠纷的解决途径

3．1．1 目前我国各地对于公产房承租权的“继承”诉讼处理的方式

3．1．2 解决公产房使用权继承的解决途径

3．2 在公产房承租权转租过程中发生纠纷的法律解决途径

3．2．1 公产房承租权转租因出租人不同意转租而导致无效

3．2．2 公产房承租权转租过程发生纠纷的解决途径

3．3 在公产房承租权转让过程中发生纠纷的法律解决途径

3．3．1 公产房承租权的转让应当以出租人同意为前提

3．3．2 公产房承租权转让应当采用严格的程序加以控制

3．4 在公产房拆迁过程中关于拆迁补偿发生纠纷的法律解决途径

3．4．1 公产房拆迁被拆迁人应当是由公产房所有人及承租人共同构成

3．4．2 公产房的承租人是货币补偿的受益人

第四章 构建天津市公产房使用权制度的建议

4．1 部分发达国家解决城市住房问题的经验

4．2 充分发挥公产房使用权作用的对策

4．2．1 对公产房使用权进行法律定位并制定相关法律

4．2．2 由国务院制订统一的公产房使用权交易原则和基本规则

4．2．3 各地政府应当制订具体实施办法和配套法规文件

4．2．4 努力构建城市公产房合理运作体制

结语

参考文献

致谢