房地产市场分析与预测——以深圳为例

摘要

自从我国从90年代初期取消福利分房制度，并且实行住房货币化、市场化后，房地产业进入了发展时期。目前房地产行业已成为国民经济的支柱性产业，房地产既是关系国计民生以及居民生活的必需品，也是当前经济环境下较为热门的投资品。深圳作为我国对外改革开放的窗口和全国性的经济中心，其房地产价格伴随着经济的快速发展而进入了增长的快车道。本文以深圳为例，剖析了影响深圳房地产价格变化的因素，研究深圳市房地产价格的预测方法和应对措施。
　　本文的主要研究内容分为三个部分，首先对深圳近年来房价的变化进行定性分析，通过对深圳房地产发展标志性时间节点和发展历程的回顾，结合房地产市场理论、规律和特征，从宏观政策、宏观经济、微观经济等几个方面分析了影响深圳房地产发展的因素和指标。其次，分析预测深圳房地产价格变化趋势，结合神经网络和灰色方程构建灰色神经网络，并且分别采用灰色方程和灰色神经网络预测深圳房价的变化。最后，根据最近十年房地产的调控政策和调控效果，结合房价快速上涨的原因，分析了相关调控策略。
　　通过本文的研究表明，灰色方程和灰色网络能够较好的处理小样本数据预测问题，预测的房地产价格变化较为准确，能够为地区房价预测提供一种新的方法。

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第一章 绪 论

1. 1 问题提出

1. 2 国内外文献综述

1. 3 本文主要研究内容

1. 4 本章小结

第二章 深圳房地产市场概述

2. 1深圳房地产市场发展历程

2. 2 深圳住宅价格

2. 3本章小结

第三章 深圳房价影响因子分析

3. 1 房地产市场理论

3. 2 基本假定和数据处理

3. 3模型建立

3. 4房地产价格影响因素实证分析

3. 5政策因素对房地产价格的影响

3. 6实证结果分析

3. 7 本章小结

第四章 房地产价格预测分析

4. 1 模型说明

4. 2神经网络

4. 3 灰色神经网络

4. 4 本章小结

第五章 相关政策分析

5. 1 调控政策回顾

5. 2 房价快速上涨原因

5. 3 本章小结

第六章 基于实证分析的房地产调控策略

6. 1 房地产供需平衡调控

6. 2 均衡楼面价和地价比率调控

6. 3 住宅建造费用成本调节

6. 4 住房租金管制

6. 5 保障房商品房比率调控

6. 6 成立政策性住宅公司，开发面向中低收入家庭的住房

6. 7 保障房交易增值收益分配调节

6. 8 本章小结

第七章 结论与展望

参考文献

致谢