关于加快发展中国房地产信托的思考

摘要

信托是随着商品货币经济的发展而发展的，经历了从民事信托到现代金融信托的漫长历史过程。信托作为现代金融业的一部分，对促进经济发展起着重要作用。信托作为法律上的一种财产管理制度，在发达的市场经济国家，已经与银行业、证券业、保险业并称为现代金融业的四大支柱产业。中国《信托法》规定信托业务主要是资金信托、动产信托、不动产信托及其他财产信托。由于信托财产多以货币资金形式存在，信托投资公司最主要的业务是资金信托业务。2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)的出台，筑起了银行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面的信贷门槛。121号文件出台、准备金率的上调、CEPA的签署以及政策面对2003年贷款扩张速度的控制导致以银行贷款为主要资金来源的房地产商的资金链立刻亮起红灯，基本运作成熟的项目面临夭折的境地，信托融资成为开发商的一条融资可行之路。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”，其中就包涵121文件中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款。目前，发达国家70％的金融资产由信托业经营，尽管中国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。信托投资公司利用其资金优势，轻松解决房地产开发资金不足的问题，又巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限度地防范了自身的风险。 同时，房地产行业是资金密集的行业，是中国国民经济中是支柱行业，随着中国现代化进程和城市化步伐的加快，房地产行业加快发展呈现出前所未有的趋势，对整个社会和经济的发展具有举足轻重的经济拉动作用。因此，在这种形势下，大力发展房地产信托，对中国房地产业的持续发展和现代投资事业具有十分重要的理论和现实意义。 本文试图建立一个关于加快中国房地产信托发展研究的理论分析框架。本文共分五章，各部分的主要内容及观点如下： 第一章，导论。阐明论文选题提出的意义、研究思路、研究方法及主要创新之处，概括性地描述了本文的核心思想。 第二章，房地产信托的基本理论。本章对信托与房地产信托的涵义、种类及其特征进行了较为系统的梳理与总结，在此基础上，详细论述了信托与房地产信托的产生与发展，深入分析了房地产信托的主要作用。 第三章，房地产信托发展状况的国际考察。为了解释研究房地产信托发展问题对于中国房地产业和国民经济社会发展的重要性，本章对国外信托业的发展状况进行了简要的历史回顾与评价，在此基础上，从比较经济学的角度深入考察了美国和日本两国房地产信托的发展状况。 第四章，中国房地产信托发展模式的构造研究。本章对中国发展房地产信托的可行性进行了详细分析，在此基础上，借鉴国外房地产信托发展的成功经验，初步构建了中国房地产信托发展的主要模式。 第五章，加快发展中国房地产信托的对策建议。为了加快中国房地产信托的发展，本章对目前中国房地产信托发展面临的诸多现实障碍(制度障碍、市场障碍、内在障碍等)进行了较为深入的分析，在此基础上，提出了加快中国房地产信托发展的若干对策建议。 本文在对信托与房地产信托相关理论研究回顾与评价的基础上，建立了一个关于加快中国房地产信托发展问题研究的分析框架。就创新而言，主要有以下几个方面： 第一，论文明确界定了房地产信托不同于其他信托的基本特征，结合中国国情对房地产信托的主要作用进行了深入分析。 第二，论文从比较经济学的角度对美国的房地产信托与日本的土地信托进行了较为详细的比较与评价。 第三，论文比较客观地分析了中国发展房地产信托的有利条件与不利条件。 第四，论文在借鉴国外成功经验的基础上，探索并尝试构建了中国房地产信托发展的主要模式。 第五，论文详细剖析了目前中国房地产信托发展面临的现实障碍，提出了加快中国房地产信托发展的对策建议，对于实际工作具有重要的指导意义。

目录

文摘

英文文摘

导论

第一章房地产信托的基本理论

第一节房地产信托的涵义及其特征

第二节信托与房地产信托的产生和发展

第三节房地产信托的主要作用

第二章房地产信托发展状况的国际考察

第一节国外信托业发展状况简要考察：以英、日为例

第二节国外房地产信托业发展状况简要考察：美、日比较

第三章我国房地产信托发展模式的构造研究

第一节发展我国房地产信托的可行性分析

第二节我国房地产信托发展模式的构造

第四章加快发展我国房地产信托的对策建议

第一节中国房地产信托发展面临的现实障碍

第二节加快发展中国房地产信托的对策建议

参考文献

后 记