建筑物区分所有权中业主民事权利的行使及保护研究

摘要

随着建筑物不断向多层高空发展，一栋建筑物不再可能为一人所有，只能分割为不同部分，为众多人所共有。这一建筑物的区分结构导致了建筑物区分所有权的形成。建筑物区分所有权是一种既非单独，又非共有的权利，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有，并享有共同管理权的复合权利。这一权利是《物权法》新确立的一种民事权利，是不同于传统民事权利的一种复合性民事权利，凸显了物法与人法相互结合的色彩。
　　建筑物区分所有权具有多样性、不可分割性、权利分主导与从属等典型特征，而其权利的各个有机组成部分也都具有独特性:专有权之间具有较强的相互关系，并受到较大制约;共有权既非按份共有，也非共同共有，而是一种新型的共有形式;共同管理权则具有极强的人身权色彩。正是因为这些特点，业主在行使《物权法》所赋予的这一新型民事权利时会遇到更多的问题。结合立法、司法实务以及现实状况，本文重点论述了几个有关业主民事权利行使和保护方面的问题:业主自治、业主委员会的地位及如何正确行使权利、小区车库车位的权属。我国业主自治制度所存在的缺陷、业主委员会主体地位的模棱两可、车库车位纷繁复杂的现实状况，都需要进一步理清思路，完善立法。《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”的14个条款由此也在一定程度上显露出了过于原则，不便操作的问题。通过分析现实情况和比较借鉴其他国家和地区的立法，除对建筑物区分所有权行使和保护中的具体问题提出建议外，笔者还对立法模式进行了一定法律思考，认为建筑物区分所有权单独立法模式是保护业主民事权利的最佳选择。

目录

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第一章 相关概念与范畴界定

第一节 建筑物区分所有权

1．1．1 权利客体范围与涉及事项

1．1．2 内容

第二节 业主

1．2．1 建筑物区分所有权的权利主体

1．2．2 业主身份的确定

第三节 民事权利的行使与保护

1．3．1 行使的自由与限制

1．3．2 物权请求权

第二章 建筑物区分所有权中业主民事权利的定位与分析

第一节 建筑物区分所有权：《物权法》新确立的一种民事权利

2．1．1 建筑物区分所有权的特征

2．1．2 建筑物区分所有权是一种新的所有权类型

2．1．3 建筑物区分所有权的特殊价值

第二节 建筑物区分所有权：不同于传统民事权利的一种复合性民事权利

2．2．1 专有权

2．2．2 共有权

2．2．3 成员权

第三章 业主行使民事权利疑难法律问题的分析与解决建议

第一节 业主自治问题

3．1．1 业主自治纠纷

3．1．2 业主自治制度的缺陷

3．1．3 完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策

第二节 业主委员会的地位及正确行使权利问题

3．2．1 业主委员会诉讼主体地位之争

3．2．2 业主委员会作为适格当事人的法律分析

3．2．3 对《物权法》第83条的评价

3．2．4 业主委员会应是正确代表业主权益的民事主体

3．2．5 建立对业主委员会的有效监督机构

第三节 车库车位的权属问题

3．3．1 车位权属：合同确定论和推定归属论的结合

3．3．2 《物权法》第74条“剪不断，理还乱”的状况

3．3．3 处理停车位纠纷的法律思考

第四章 建筑物区分所有权单独立法模式：保护业主权利的最佳选择

第一节 《物权法》对业主民事权利的保护尚待完善

4．1．1 编排归类上的问题

4．1．2 业主权利范围不够明确具体

4．1．3 阻碍业主民事权利行使的几个方面

第二节 单独立法：保护业主民事权利的最佳选择

4．2．1 专门立法可使业主权利得到有效保障

4．2．2 国外立法模式及我国单独立法的可行性

参考文献

致谢

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