农村房屋流转法律问题研究——以农村宅基地上的房屋为分析对象

摘要

农村房屋流转是当前我国新农村建设中凸显的现象之一。随着城乡一体化战略的推进，我国农村经济建设取得了极大的成就，农民富裕起来的同时带来了商品和人力的大流通，城乡间的交流日益频繁起来。由于我国土地资源的紧缺，加上现代生产力的先进，农村劳动力大量剩余，人们纷纷进城打工以追求更好的生活，这使得大量农村房屋闲置下来，甚至出现所谓的“城中村”。同时，厌烦紧张生活的城市居民又追求着田园闲适，纷纷在农村购置房屋，农村房屋流转的市场自觉建立起来。但是，基于我国土地集体所有制度，城市居民不具备享有集体土地使用权的主体资格，所以，即使农村房屋转让合同顺利签订，但最终的产权变更仍然是问题，这样具有风险的房屋交易对于城市居民的利益无疑是一个潜在的威胁。建立在宅基地之上的房屋流转是本文研究的重点，主要问题涉及宅基地制度、农村房屋产权登记、小产权房、农村房屋流转影响因素等等，在深入分析各个问题的同时，本文还针对完善农村房屋流转的各个方面提出了相关建议，以期农村房屋流转市场的进一步完善。
　　本文首先介绍了本专题的选题背景和研究意义，对于目前农村房屋流转的现实状态作了简要的论述，同时对于本专题目前的研究现状进行了总结，并归纳了本文的体系和写作方法。
　　第一章是关于基本概念的介绍，其中包括农村房屋、农村宅基地、流转，以及农村房屋与宅基地之间的关系。农村房屋是农村村民、农村集体经济组织基于生活、生产以及农村公益事业为目的，而在农村集体所有的土地上建造的建筑物及其他附属设施。其中，宅基地之上房屋的流转是本文研究的重点，由于我国目前宅基地使用权流转的限制，“房地一体化”原则并不当然地适用于农村房地产交易，房地关系的协调就成为农村房屋流转的关键问题。
　　第二章是关于农村房屋流转之限制与流转之现实需求的论述，社会的发展和经济的进步，以及城乡一体化战略的推进，带来了城乡间的大流通，使得农村房屋流转具有现实的必要性，同时我国立法尚未明确禁止农村房屋的自由交易，且作为农民私有财产的房屋，其所有权受到《宪法》、《物权法》等法律的保护，这就为农村房屋流转提供了法律上的可行性。然而，根据目前我国的立法规定，农村房屋所依附的宅基地的流转是受到严格限制的，这就给农村房屋的流转带来了阻碍。同时，国务院的政策对于农村房屋的流转又作出了主体上的限制性规定，对农村房屋的流转产生了消极的影响，但并不能以其来否定流转行为的效力。
　　第三章着重分析了农村房屋流转中的疑难法律问题。农村房屋流转的顺利实现需要与农村宅基地“一户一宅”原则相协调，故对于目前我国立法的严格规定要适度调整。农村房屋买卖合同的有效性是一个债权独立性问题，根据我国《合同法》及其司法解释（二）的规定，应当肯定农村房屋买卖合同的合法效力，而立法对于宅基地使用权流转的限制以及由此带来的产权登记问题，则属于物权行为之范畴，应当另行考虑并加以完善，以解决目前“小产权房”的困惑。本章是本文的重点，关于这些问题的研究，可以更为清晰地梳理农村房屋流转的相关问题，同时为合理解决农村房屋流转提供一些思路。
　　第四章是完善农村房屋流转的思考与对策建议。在城乡一体化战略的格局之下，构建城乡统一的房地产交易市场是解决农村房屋流转问题的首要途径，统一完善的立法尤为重要。肯定农村宅基地使用权流转是解决农村房屋流转问题的又一思路，要强化宅基地使用权的用途管制，适当构建有偿退出集体机制，允许城镇居民购买农村房屋，并在流转的实施上采取以买卖为主逐步放开的方式。此外，关于农村房屋流转中的房地不能同步流转的矛盾，可以考虑引入“法定租赁权”以协调此问题，在房屋产权完全流转的基础上，根据法律规定在宅基地之上同时成立租赁权，与宅基地使用权并存，另外规定租金和租赁时限，以解决农村房屋流转和宅基地使用主体之间的矛盾。此外，农村房屋流转问题的妥善解决还需完善宅基地之上房屋流转的登记制度，要强化农村居民的登记意识，建立有必要的强制登记制度，统一农村的房屋登记机构，构建城乡统一的登记管理制度，并且还需统一立法，以协调农村房屋流转与产权登记。

目录

声明

摘要

引言

一、研究背景及研究意义

二、研究现状

三、论文体系及研究方法

第一章 基本概念分析

第一节 农村房屋

1. 1 农村房屋的概念分析

1. 2 农村房屋的特征与分类

第二节 农村宅基地

2.1 农村土地的概念分析

2.2 农村宅基地的概念分析

2.3 宅基地包含之权利

第三节 农村房屋与宅基地之间的关系

3.1 房与地的关系

3.2 农村房屋与宅基地的关系

第四节 流转

4.1 流转的概念分析

4.2 土地流转

4.3 房屋流转

第二章 农村房屋流转的限制与流转的现实需求

第一节 现行法与政策对农村房屋流转的限制规定与评价

1.1 法律与政策的限制规定

1.2 简要评价

第二节 农村房屋流转的现实需求

2.1 现实呼唤流转

2.2 流转的可行性

第三章 农村房屋流转中疑难法律问题分析

第一节 关于农村房屋流转与“一户一宅”原则

1.1 买卖与一户一宅原则

1.2 继承与一户一宅原则

1.3 出租与一户一宅原则

第二节 关于农村房屋买卖合同的效力问题

2.1 关于合同效力的争论

2.2 合同效力分析

2.3 城市居民购买农村房屋之探讨

第三节 关于农村房屋流转的登记问题

3.1 宅基地使用权登记

3.2 农村房屋权属登记

3.3 农村房屋登记中的问题及流转后物权登记的困惑

第四节 关于农村房屋流转与小产权房的买卖问题

4.1 对小产权房的法律认识

4.2 小产权房与农村宅基地之上房屋的流转

第四章 完善农村房屋流转的思考与对策建议

第一节 构建城乡统一的房地产交易市场

第二节 肯定农村宅基地使用权流转

第三节 引入“法定租赁权”

第四节 完善宅基地之上房屋流转的权利登记

结语

参考文献

致谢

个人简介