绵阳市商品房销售价格的主要影响因素分析

摘要

近几年，房价上涨的速度远远超过了居民的收入增长水平，导致大多数居民陷入需要住房但又买不起的两难困境。虽然政府采取了种种措施调控房价，但很多老百姓还是觉得很难负担。本文针对这一现象，主要研究导致房价居高不下的最基本影响因素——成本因素，即房价是由哪些部分构成的。在研究过程中，本文从盖房子离不开的土地和钢筋水泥得出房价的构成必然包括土地出让金和建安费;到开发商房屋销售离不开广告宣传而得出房价的构成包括企业管理成本和营销成本，再有就是项目运作过程中的公关费用;另外，房价的构成还包括基础设施配套费、税收成本和企业利润，涉及到城市拆迁的还要有拆迁安置费。所以，文中研究房价主要是由以上这几部分组成。本文通过对商品房的开发成本构成，商品房价格的长期与近期趋势，以及影响商品房价格的一些主要因素的研究，以及以2009-2011年绵阳商品房成交情况和市场变化的趋势为例研究论证得出以下结论:地价上涨必定加大房价成本;原材料价格上涨推动房价上升;供需不平衡导致房价上涨;商品房品质提升、往宅功能格局档次提高、城市一体化等也会使得房价上涨。本文中就土地方面和建筑原材料方面对商品房价格的影响做了较详细的分析。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 概述

1．2 国外房价现状

1．3 我国房价现状

2 商品房开发成本构成

2．1 土地费用

2．2 前期工程费

2．3 建筑安装工程费

2．4 市政公共设施费用

2．5 管理费用

2．6 贷款利息

2．7 税费

2．8 其他费用

3 导致房价持续上涨的主要因素

3．1 土地方面对商品房价格的影响

3．1．1 土地供应量对商品房价格的影响

3．1．2 土地储备对商品房价格的影响

3．1．3 土地价格对商品房价格的影响

3．2 建筑材料对商品房价格的影响

3．2．1 建筑原材料价格上涨的背景

3．2．2 水泥

3．2．3 钢材

4 针对影响房价持续上涨的主要因素的对策

4．1 土地方面对商品房价格影响的对策

4．1．1 土地供应量对商品房价格影响的对策

4．1．2 土地储备对商品房价格影响的对策

4．1．3 土地价格对商品房价格影响的对策

4．2 建筑材料对商品房价格影响的对策

4．2．1 水泥

4．2．2 钢材

5 商品房价格的趋势走向分析

5．1 房价的长期趋势

5．1．1 城市化

5．1．2 供给分析

5．2 房价的近期趋势

5．2．1 需求分析

5．2．2 供给分析

5．3 绵阳市2009年——2011年房地产趋势

6 导致房价持续上涨的其它因素

6．1 土地出让制度的实施

6．2 新材料的采用和建筑结构的变化

6．3 住宅小区配套设施的完善和功能的健全

6．4 城市建设步伐的加快和拆迁量的增加

6．5 住房需求的旺盛

6．6 房屋供应量的相对减少

6．7 城市一体化进程

6．8 我国居民的消费观念

结论

致谢

参考文献