强化税收政策调控房价的作用研究

摘要

近年来我国商品房价格不断攀升，自2002起，中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，此后房价一直保持较高幅度的上涨势头。人们在享受着房地产业全面繁荣带来的居住条件改善，生活质量提高等好处的同时，又不得不承受房价增长而带来的种种痛苦和无奈。房价过高，带来的不仅仅是人们“幸福感”削弱的问题，还引出了社会资源的合理配置、社会财富的公平分配以及人们基本生活保障等一系列问题。可以说，房价问题，不仅仅是经济问题，也是一个政治问题。面临涨势如此迅猛的房价，政府有必要采取切实有效的宏观调控政策，消除房产泡沫，把房价稳定在真实反映房地产价值的水平上。 可喜的是，回顾2004年至今，政府也确实在逐步加强对房价的调控力度，并且随着政府对房地产市场认识的加深，调控政策越来越全面、深入、细致、详实和具有可操作性。以2006年为例，去年政府出台的房地产调控政策包括“国六条”、九部委“十五条”、国税总局发布的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》、建设部的165号文件、国务院办公厅发布的《关于建立国家土地监察制度有关问题的通知》、国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》以及《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。与2004年、2005年的调控相比，2006年国家的调控是全方位的，比以往任何年份都来得更为频繁与彰显力度，不仅包含供需层面，而且对市场秩序和制度层面均有涉及。1如果说2006年是政策的制定和颁布年，那么2007年将是政策的执行年，各调控政策的实施执行与作用将逐步显山露水。对2007年前6个月公布的调查数据对比分析发现，全国70个大中城市房屋售价1至7月份同比分别上涨：5.6％、5.3％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％、7.5％。其中，新建商品住房售价涨幅更大，前7个月同比分别上涨：6.1％、5.9％、6.0％、5.3％、6.6％、7.4％、8.1％。<'1> 一方面的政府调控政策的频繁出台，另一方面的迅猛上涨的房价，人们禁不住要问：我们的房价为什么高烧不退?政府有能力给房地产市场降温吗?老百姓们什么时候才能买得起房子? 作为财经类专业的研究生，笔者对房价迅速上涨现象的关注由来已久；而作为税收学专业的研究生，笔者更为关注的是：税收政策作为政府常用的宏观调控政策，能否有效地稳定房价?在研究2006年“国八条”实施的效果过程中，笔者发现：在房地产的调控中，利用经济手段比利用行政手段的效果要好，在经济手段中，税收政策比金融政策效果要明显。税收政策不仅可以调控房价，而且就目前的情况而言，税收政策是调控房价的最为有效的手段。在充分肯定税收政策在房价调控中的作用的同时，笔者也注意到：商品房市场是一个复杂而特殊的市场，商品房的价格不仅受税收政策，还受土地、金融等政策的影响。况且由于我国现行房地产税系、调控房价的相关辅助措施，以及它们的具体运行过程，还存在着相当多的缺陷。这些缺陷使得目前税收政策调控房价的作用受到了制约，只有突破了这些限制，房价才有可能“退烧”。 正是基于这点认识，笔者选择了“强化税收政策对房价的调控作用研究”作为硕士学位论文的题目。该论文从商品房价格的构成及形成机理入手，分析我国目前商品房价格是否存在泡沫、税收政策对消除房价泡沫的有效性及局限性，进一步分析税收政策调控房价失灵的原因，在此基础上借鉴国外经验，探索如何强化税收政策对房价的调控作用。 以上内容将分成五部分，层层深入地论述。 首先，介绍我国商品房价格的形成机理。我国商品房价格主要由成本、费用、税金及开发商利润四大部分构成。跟其他商品一样，商品房的价格是在市场中通过供求关系形成的。不同的是，对商品房而言， (中长期中)供给方在买卖双方博弈中占优势。商品房的需求价格弹性小，供给价格弹性在短期内全无弹性，在长期内完全有弹性。因此，在短期中，商品房的价格由需求决定，要降低房价，最有效的方法是降低需求；在长期中商品房的价格由供给决定，降低房价最有效的方法是增加供给。由于税收政策在短期中难以见效，因此本文将讨论时限定为中长期。其次，讨论我国商品房价格是否存在“泡沫”以及税收政策对消除房价泡沫的有效性和局限性。对于目前的房价水平，有人认为是“过热”，有人认为是“泡沫”。在进一步讨论之前，必须对房价作一个定性分析。通过分别对商品房作为消费品的价格及作为投资品的价格进行分析，笔者得出我国目前房价确实存在泡沫的结论。房价泡沫不仅会损害消费者利益，还会削弱我国的国际竞争力，引发金融风险，抑制其他产业的发展，其危害性不容小觑。因此必须采取措施对房价进行调控。而常用的调控手段中，以税收手段最为有效，这是因为：从理论上说，房地产市场的运行过程主要包括三个阶段，对不同阶段的税收征管会影响供求双方的力量对比，从而影响房价。从现实上看，历次税收政策出台之后，房价都出现波动，印证了税收政策对商品房价格调控的有效性。但是，在充分肯定税收政策调控房价的有效性的同时，笔者也意识到，单靠税收政策并不能有效地调控房价，还必须配合金融、土地等政策以及相关行政手段。 然后，分析我国目前导致房价泡沫的税制方面，尤其是房地产税制方面的原因。为此有必要先弄清楚我国房地产税制所存在的缺陷。从我国目前高品房价格形成机制以及对土地和住房保有环节课税存在的偏差来看，现行房地产税制不合理确实是造成商品房价格过高的一个原因。经分析笔者发现，我国的房地产税制存在着税制结构不合理、重复计税、税费界定不清、税负高、税收流失严重等问题。正是由于这些问题的存在，削弱了税收政策调控房价的有效性。 再次，笔者分析了国外若干国家调控房价的税收政策，以期从中找出可借鉴经验，为下一一步提出强化税收政策对房价的调控作用提供参考。 最后，在以上分析的基础上，笔者提出了强化税收政策对房价的调控作用的具休措施，这些措施既包括税收政策也包括相关辅助政策。针对我国的房地产税制缺陷，我们可以通过改“重流通轻保有”为“重保有轻流通”、理清税费、加强征管等税收方法来稳定商品房价格，同时还应加强营业税的征管、扩大个人所得税税前抵扣范围等。另外还分析了与税收政策相配合的土地政策、产权登记制度、信贷管理政策、廉租房政策等。本文的贡献主要有以下几点。一是视角独到。房价的调控政策很多，但本文专门从税收政策的角度探讨如何强化税收政策对房价的调控作用。二是论证方法新。本文力求结论都基于严谨的推论，如在论证房价足“过热”还是存在“泡沫”的时候，本文并没有简单地基于感性认识做出结论，而足分别分析商品房作为消费品和投资品，其价格在多大程度上被高估，最后证明我国目前商品房价格确实存在泡沫。在论述税收政策是目前调控房价的最有效手段的时候，笔者通过分析2006年刚颁布的“国六条”，证明调控房价，经济手段优于行政手段，而经济手段中，税收手段优于金融手段。三是采用的论据新颖。在实证过程当中，结合我国最新颁布的调控房价的土地、金融、税收政策，文章时效性和前瞻性较强。四是提出的建议可操作性强。文中不仅提出强化税收政策调控房价的有效性的对策，还对建议具体实施时间、步骤及相关配套措施做出说明，使对策更具有可操作性。

目录

文摘

英文文摘

声明

1.导言

1.1研究背景和研究对象

1.2税收政策调控商品房价格的有效性综述

1.2.1房地产泡沫的研究

1.2.2税收政策调控房价的有效性研究

1.2.3如何运用税收政策消除房地产泡沫的研究

1.3逻辑结构及研究方法

1.3.1本文的逻辑结构

1.3.1本文的研究方法

2.我国商品房价格的形成机理

2.1商品房价格的构成

2.1.1生产成本

2.1.2房地产开发费用

2.1.3与转让房地产有关的税金

2.1.3开发商利润

2.1商品房价格的形成机制

3.我国房价现状及税收调控政策

3.1我国商品房市场是否存在泡沫?

3.1.1如何定义泡沫

3.1.2当前的房地产价格是否反映其基本价值

3.1.3结论

3.2房价泡沫的危害性

3.2.1损害消费者利益

3.2.2削弱我国的国际竞争力

3.2.3引发金融风险

3.2.4占用过多社会资源，抑制了其他产业的发展

3.3税收政策调控房价的有效性和局限性

3.3.1税收政策的有效性

3.3.2税收政策的局限性

3.3.3结论

4.我国税收政策调控房价失灵的原因

4.1税制结构不合理，重流通、轻保有

4.2部分税种征税范围重叠，重复计税

4.3租税费界定不清，费挤税、地方寻租现象严重

4.4房地产行业税负高

4.5税收征管力度不够，税收流失现象严重

5.国外调控房价的税收政策借鉴

5.1国外调控房价的税收政策介绍

5.1.1美国调控房价的税收政策

5.1.2英国调控房价的税收政策

5.1.3韩国调控房价的税收政策

5.1.3启示

5.2国外调控房价的相关辅助制度

5.2.1 土地制度

5.2.2金融政策

5.2.3廉租房制度

6.强化税收政策对房价调控作用的对策

6.1完善房地产税制

6.1.1改“重流通轻保有”为“重保有轻流通”

6.1.2加强税收征管，堵塞漏洞

6.1.3理清税费，租税分离

6.1.4其他税种的配套改革

6.2配套制度与政策

6.2.1强化房地产产权登记制度

6.2.2加强银行信贷管理

6.2.3大力发展廉租房、经济适用房

主要参考文献

后记

在读期间科研成果目录