我国四大直辖市住宅市场量价关系的实证研究

摘要

在整个房地产市场中，住宅市场占了十分重要的地位，也最受人们的关注。而在住宅市场的研究中，交易量却往往是被忽略的市场指标。虽然价格与交易量在经济理论中是同时决定的，但因为住宅市场的投资特性，使得住宅市场研究不应局限在价格领域，而应共同分析交易量与价格才能完整描述市场状况。
　　因此，本文试图回答下列问题。住宅市场上是否存在量价关系？若量价之间存在关系，关系如何？此种关系产生的原因是什么？
　　本文选取四大直辖市（北京市、上海市、天津市和重庆市）的住宅市场作为研究对象主要基于如下原因。直辖市的发展比较迅速，必定会对周边地区发挥重要的辐射作用；事实上，我国已经形成了环渤海经济圈、长江三角洲经济圈以及渝西经济走廊等。鉴于此，对四大直辖市住宅市场的量价关系研究具有重大现实意义。
　　本文运用VAR模型、格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解等计量方法，利用来自 Wind资讯的数据，对我国四大直辖市住宅市场的量价关系进行了实证检验，并得出如下主要结论：
　　首先，北京市、上海市和天津市住宅市场量价之间存在格兰杰因果关系，可以解释量价之间滞后的相关关系。值得提出的是，上海市住宅市场量价之间存在双向的因果关系。这种现象也说明上海住宅市场中，投资（投机）需求已经远远大于正常的住房消费需求，正因为如此，市场表现出了明显的追涨特征；
　　其次，通过相关系数分析，发现除了北京市外，其他三大直辖市住宅市场量价之间均存在较强的正相关关系。本文认为这种同期的相关关系主要是由外界冲击对量价的一致影响造成的；
　　最后，通过方差分解分析，发现重庆市和上海市住宅价格对交易量的贡献率是比较大的，分别为46.43％和22.54%，而北京市和天津市的分别为0.59%和6.32%。本文认为由价格解释的需求中多是投资（投机）性需求，由此得出重庆市存在较严重投资（投机）行为。

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第一章 概述

1.1研究背景

1.2研究目的和意义

1.3研究对象及方法

1.4论文结构

第二章 文献综述

2.1股票市场量价关系的研究

2.2期货市场量价关系的研究

2.3房地产市场量价关系的研究

第三章 房价和交易量的影响因素及其关系的定性分析

3.1房价和交易量的影响因素

3.2住宅市场量价关系的定性分析

第四章 量价关系的实证分析

4.1实证方法介绍

4.2数据来源及说明

4.3实证分析

第五章 结论

致谢

参考文献

攻硕期间研究成果