我国房地产经纪业管理模式研究

摘要

房地产经纪服务业隶属于房地产这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。在房地产这样一个信息不对称，不充分的市场中，房地产经纪的信息中介作用更加突出；房地产专业人士的加入，使客户能够及时得到所需的信息，并且在专业人士的指导下，可以迅速的完成复杂的交易过程，大大加速房地产交易；开发商根据房地产经纪公司所提供的市场信息，可以建设出适合客户需求的房屋，能够快速收回大批的开发建设资金，同时使得土地这种稀缺的资源能够得到合理的利用。专业的操作有利于市场的规范，房地产经纪在房地产市场中的积极作用，促进了房地产业的发展并带动了相关行业的发展，从而促进了社会经济的发展。 从理论界、实际操作中对房地产经纪的界定入手，本文重新界定了房地产经纪以及房地产经纪业，认为房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪以及与房地产交易相关的咨询等营业活动。 本文从我国房地产经纪业现存的诸多问题出发，提出解决这些问题的“一体两翼”框架。“一体”是指主体框架，即行业自律辅以及法制化和社会监管的行业管理模式，包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。“两翼”是指两个支撑框架，就是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。 本文的主要研究成果有： 第一，提出我国房地产经纪业综合管理模式的“一体两翼”框架。就是我国房地产经纪业管理模式主体框架与支撑框架相结合的模式。主体框架包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。支撑框架主要是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。 第二，提出了行业自律为主的三位一体的行业管理主体框架模式。重新塑造了不同管理主体的关系，理清市场管理体系，澄清不同层次管理主体的权利和义务。“一体”是指主体框架，即行业自律辅以行政管理及法制化和社会监管的行业管理模式，包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。通过对房地产经纪业行业规制博弈分析，得出一些有价值的结论。 第三，构建具有我国特色的房地产经纪业MLS信息管理模式。借鉴美国MLS运作经验分析了构建我国MLS系统的必要性、可能性与面临问题，指出构建的系统要体现中国特色，同时提出环境优化措施，建立了具有中国特色的MLS系统平台架构，提出我国房地产经纪业MLS系统运作流程的现实选择以及MLS系统建立及运行的基本步骤。 第四，基于质量评估角度提出具有中国特色的房地产经纪业五维度服务质量管理模式。本文借鉴国内外研究成果，建立了我国房地产经纪业五维度服务质量管理模式。在探讨服务质量对满意和忠诚的关系时发现，在服务质量的五个维度中，有形性、响应性、可信赖性和关怀性对顾客满意和忠诚产生了较强影响，安全性影响较弱。印证了质量、满意及忠诚的正向关联，良好的服务质量是顾客满意的基础，并进而决定了消费者形成最终的服务忠诚。 第五，提出房地产经纪服务分解收费模式，包括信息搜寻成本、平均成交成本、平均垄断利润、成交价差额提成。这种结构可以协调房地产交易中的买卖双方以及经纪人的利益，有利于提高经纪人价格激励和效率激励的总效用。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章绪论

1.1选题背景

1.2文献综述

1.2.1国外研究现状及发展动态

1.2.2国内研究现状及发展动态

1.3房地产经纪与房地产经纪业

1.3.1房地产经纪业概念的界定

1.3.2房地产经纪的业务类型和特性

1.3.3房地产经纪业与其他房地产中介业的关系

1.4房地产市场与房地产经纪业的关系

1.5我国房地产经纪业发展历程回顾

1.5.1房地产经纪业发展历史沿革

1.5.2房地产经纪业发展里程碑意义的事件

1.6本文研究目的、研究思路与创新

1.6理论和方法

本章小结

第二章我国房地产经纪业现状及其存在问题

2.1我国房地产经纪业现状分析

2.1.1我国房地产经纪业现状

3.1.2目前我国房地产经纪企业类型

2.2房地产经纪业管理的国内外经验及其对我国的启示

2.2.1房地产经纪业管理的国内外经验

3.2.2国内外房地产经纪业管理对我国的启示

2.3房地产经纪业存在问题

2.3.1房地产经纪业诚信问题

2.3.2我国房地产经纪服务收费存在问题及合理收费模式探讨

2.3.3我国房地产经纪信息共享及其管理方面存在问题

2.3.4我国房地产经纪业存在的其他方面问题

本章小结

第三章我国房地产经纪业管理模式选择

3.1行业管理模式

3.1.1行业管理、管理模式与行业管理模式

3.1.2发达市场经济国家行业管理模式

3.1.3我国行业管理模式

3.2我国房地产经纪业综合管理模式选择

3.2.1房地产经纪业管理模式选择的基本原则

3.2.2我国房地产经纪业管理模式的现实选择

3.3行业自律为主的三位一体行业管理主体框架模式

3.3.1房地产经纪行业管理主体模式的基本设想

3.3.2我国房地产经纪业行业自律

3.3.3房地产经纪业的行政管理和监督

3.3.4我国房地产经纪业法制化建设以及社会监督

3.4“一体两翼”的综合管理模式

本章小结

第四章基于MLS系统的房地产经纪业信息管理模式

4.1我国需要MLS系统

4.1.1 MLS系统含义与类型

4.1.2 MLS系统结构与程序优势

4.1.3MLS系统能够实现的功能与经营管理优势

4.2基于MLS系统的我国信息管理模式

4.2.1构建我国MLS系统的必要性与可能性

4.2.2我国房地产经纪信息MLS界面构建和中国特色的MLS系统建立

4.2.3我国实施MLS的优化措施

本章小结

第五章房地产经纪业服务质量管理模式

5.1房地产经纪服务质量及其管理模式分析

5.1.1房地产经纪服务质量

5.1.2房地产经纪企业服务质量管理模式

5.2服务质量管理五维度模式

5.2.1服务质量五维度对房地产服务满意及服务忠诚的影响——基于上海和广州调研数据的因子分析

5.2.2基于SERVQUAL的房地产经纪服务质量分析及其方法改进

5.3基于服务利润链的经纪服务质量提升

5.3.1房地产经纪服务价值链与利润链

5.3.2房地产经纪服务行业的服务质量提升

本章小结

第六章上海房地产经纪业管理模式分析

6.1上海房地产经纪市场的发展现状

6.2行业自律为主的三位一体行业综合管理模式分析

6.3上海房地产经纪信息管理模式的现状与未来趋势

6.4上海房地产经纪业服务质量管理模式分析

本章小结

第七章结论与展望

7.1本文主要研究结论

7.2本文突破和创新

7.3未来研究展望

致谢

参考文献

个人简历、在读期间发表的学术论文与研究成果