租金负担能力衡量方法及在我国的应用研究初探

摘要

近年来，随着我国住房体制改革的不断深化，对于无力购买商品房的城镇低收入家庭而言，其现实的住房需求将逐渐向租赁市场倾斜。然而，我国当前有关住房负担能力的研究主要关注家庭的购买负担，鲜见针对租金负担能力的专门研究。本文从住房负担能力的一般理论入手，对其定义进行分门别类，提炼了衡量住房负担能力的两类范式—比例法范式和剩余收入法范式，并对各范式的推演和发展进行总结。基于范式，分析了实证中用于衡量租金负担能力的具体算法，对比了各方法的优缺点及适用条件，进而讨论了租金负担能力衡量方法和国内实证结合的技术条件—即各主要参数的确定，并初步探讨了该方法未来在我国住房保障领域内的应用。 研究结果显示，租金负担能力比例法和剩余收入法的实证应用均具备一定条件。以上海为例，目前应用研究可从两方面展开：(1)利用比例法对租房困难问题进行识别，包括：①从宏观总量上判断区域房屋租赁市场中可负担房源是否存在短缺，据此明确有无必要新建低租金住房、进行实物补贴；②在微观个体中区分“无力改善”和“无意愿改善”家庭以及家庭现有居住质量的差异，进一步明确保障的优先级。(2)分别利用两类方法计算低收入家庭可负担租金及合理的补贴额度。上海2007年的数据显示，由剩余收入法算得的低收入家庭可负担租金低于比例法(λ=30％)的结果，且占可支配收入的比例为12.48％；而两类方法的结果均显示低收入家庭若想达到人均20m2的适宜居住标准，则至少需要16元/m2/月的租房补贴。

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论文说明：图表目录

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第1章绪论

1.1研究背景

1.2研究目的

1.3研究现状

1.3.1国外研究现状

1.3.2国内研究现状

1.4研究内容、方法及创新点

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

1.4.3创新点

第2章住房负担能力的一般理论

2.1住房负担能力内涵

2.1.1语义内涵

2.1.2经济学内涵

2.2住房负担能力衡量范式

2.2.1比例法衡量范式

2.2.2剩余收入法衡量范式

第3章租金负担能力主要衡量方法

3.1租金负担能力比例法及参数

3.1.1比例法

3.1.2比例法参数

3.2租金负担能力剩余收入法及参数

3.2.1剩余收入法

3.2.2剩余收入法参数

3.3各算法优缺点分析

3.3.1比例法优缺点

3.3.2剩余收入法优缺点

第4章我国实证研究中参数的确定及方法的选择

4.1房租支出(R)

4.1.1统计年鉴中租金的内涵及算法

4.1.2市场租金的内涵及算法

4.1.3小结

4.2收入(I)

4.2.1国家统计年鉴标准

4.2.2上海统计年鉴标准

4.2.3小结

4.3适宜居住标准

4.3.1居住面积标准

4.3.2居住功能标准

4.3.3小结

4.4比例上限(λ)

4.4.1基于统计年鉴数据的比例关系

4.4.2基于市场交易数据的比例关系

4.4.3小结

4.5最低非住房消费支出(NH*)

4.5.1参考非居住消费项

4.5.2参考贫困线

4.5.3小结

4.6我国实证研究的技术前提及方法选择

4.6.1技术前提

4.6.2方法选择

第5章租金负担能力衡量方法在我国的应用

5.1租房困难识别

5.1.1宏观总量识别

5.1.2微观个体识别

5.2可负担租金及合理补贴额度的确定

5.2.1比例法下可负担租金及补贴额度

5.2.2剩余收入法下可负担租金及补贴额度

5.2.3小结

第6章结论和展望

6.1结论

6.1.1理论研究

6.1.2应用研究

6.2展望

6.2.1本研究的不足

6.2.2未来导向

致谢

参考文献

个人简历　在读期间发表的学术论文与研究成果