香港新加坡REITS市场及其上市中国地产REITS分析

摘要

中国房地产市场伴随中国经济的高速发展,在过去十年里也经历着一轮高速发展。房地产融资具有对资金需求量大和融资周期长的特点。目前,我国房地产市场融资手段主要仍为以银行贷款为主的间接融资手段,另外,项目的退出手段也较为单一,在国家对于房地产调控日渐严厉的背景下,融资渠道风险更为明显,建立创新的直接融资体系,有利于投融资风险分散,也有助于市场的规范化。
　　另一方面,Real Estate Investment Trusts(REITS),即房地产投资信托基金,是房地产投资证券化的一种方式。其以房地产项目租金收入和可能的增值为依托,通过分配法律规定的利润比率给投资者,并像普通股票一样的上市交易,为中小投资者提供了参与房地产投资的便捷通道,也为开发商项目退出提供了新的渠道。亚洲REITS市场近几年发展迅速,目前主要国家和地区,包括日本、新加坡、香港、台湾等均开设了REITS市场,新加坡和香港目前已有四只中国地产的REITS上市交易,均受到投资者的欢迎。
　　本文通过对新加坡和香港两个REITS市场收益特及风险性分析并通过与发达市场美国对比,认为不同国家REITS市场的特性既存在相似性又存在特殊性。其与股票、债券及直接房地产投资的相关性在不同市场的表现不尽相同。再通过重点分析上市超过一年的三只中国地产REITS,发现构架良好的中国地产REITS确实可以表现优异,并将此归结为良好的自身资产和多样性、增长性及管理者的专业程度。最后结合目前我国发展REITS市场的主要壁垒,对于未来REITS市场规则的制定及欲上市的REITS的管理者提供有意义的借鉴。

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第1章 导论

1.1 研究的背景和意义

1.2 国内外相关研究总结

1.3 研究的思路和方法

第2章 中国房地产的发展及融资情况

2.1 中国房地产的发展

2.2 中国房地产融资情况

第3章 REITS介绍及美国、新加坡及香港REITS市场基本制度对比

3.1 REITS概念

3.2 REITS特点

3.3 美国、新加坡及香港REITs市场制度对比及启示

第4章 美国新加坡及香港REITS收益及风险特性分析

4.1 方法、模型及数据

4.2 美国REITS收益及风险特性分析

4.3 新加坡REITS收益及风险特性分析

4.4 香港REITS收益及风险特性分析

4.5 收益及风险特性对比及总结

第5章 上市中国地产REITS分析

5.1 三只上市中国地产REITS对比

5.2 收益分析

5.3 小结及对比

5.4 目前上市的中国地产REITS出现的问题

第6章 总结及借鉴

6.1 目前中国发展REITS的壁垒

6.2 对于中国发展REITS的借鉴

6.3 总结

参考文献

致谢