论房屋多重买卖中物权归属之判断标准

摘要

房屋多重买卖现象在市场经济快速发展的影响下日趋增多，在交易过程中，出卖人基于房屋的高价值性、市场稀缺性以及刚性需求性等特点将同一房屋出售给多个买受人以寻求经济利益的最大化。然而，现行立法和司法解释对于上述多重买卖现象中的实际履行顺序及物权归属问题至今没有明确的规定，虽然最高人民法院为指导正确适用法律处理房屋多重买卖中产生的权利纠纷拟定了相关规定，但是该规定的合理性仍存有一定的探讨空间。
　　有鉴于此，本文在分析房屋多重买卖特征、比较不同物权变动模式下物权归属的判断标准以及考察我国关于房屋多重买卖物权归属之判断标准的司法实务和学说理论的基础上，划分房屋多重买卖的具体表现类型，评析不同情形下物权归属判断标准的适用，并对房屋多重买卖中的物权归属问题提出了一些自己肤浅的看法。
　　本文除“引言”和“结语”外，由以下四个部分构成：
　　第一章“房屋多重买卖概述”，通过厘清房屋多重买卖的内涵及具体表现形式，概括了房屋多重买卖的特征，并分析了房屋多重买卖在一定的时代、社会、经济背景下发生的条件与原因。
　　第二章“各种立法模式下物权归属之判断标准”，通过比较不同法系的不同物权变动模式以及不同物权变动模式下关于物权归属的相关法律规定，分析了国外立法在物权变动中确定物权归属的判断标准。
　　第三章“房屋多重买卖中物权归属之判断标准”，通过整理学说理论关于多重买卖中履行顺序及物权归属的不同观点，并在此基础上结合我国司法实务中的相关规定和指导意见，分析了我国目前关于房屋多重买卖中物权归属之判断标准的立法概况。
　　第四章“房屋多重买卖中物权归属之我见”，通过分析房屋多重买卖中的合同效力，在划分房屋多重买卖类型的基础上，就房屋多重买卖中各种具体情形下物权归属的判断标准进行选择，确定了具体情形下的履行顺序及物权归属，并对拟定中的相关司法解释提出了一些自己的意见。

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引言

第一章 房屋多重买卖概述

第一节 房屋多重买卖的特征

第二节 房屋多重买卖的成因

一、经济原因

二、制度原因

三、法律原因

第二章 各种立法模式下物权归属之判断标准

第一节 英美法系

第二节 大陆法系

一、债权意思主义

二、物权形式主义

三、债权形式主义

第三章 房屋多重买卖中物权归属之判断标准

第一节 学说理论13

一、登记优先说

二、出卖人自主决定说

三、占有优先说

四、先行支付价款说

五、合同成立在先说

六、买受人先请求说

第二节 司法实务

第四章 房屋多重买卖中物权归属判断之我见

第一节 房屋多重买卖下的合同效力

第二节 房屋多重买卖的分类

一、买卖合同的履行情况

二、后买受人的主观状态

第三节 已发生物权变动的多重买卖之物权归属

一、善意后买受人已取得房屋所有权的情形

二、恶意后买受人已取得房屋所有权的情形

第四节 尚未发生物权变动的多重买卖之物权归属

一、后买受人为恶意的情形

二.后买受人为善意的情形

结语

参考文献

致谢