中国房地产上市公司综合实力评价研究

摘要

改革开放以来，伴随着国民经济持续高速发展，作为国民经济重要产业的房地产行业过去三十年里也取得了巨大的发展，尤其是上世纪90年代以来，我国房地产行业发展突飞猛进，房地产行业对国民经济的贡献率越来越大，同时房地产行业又与普通百姓的生活水平的提高息息相关，因此受到社会各界的广泛关注，亦成为重点研究的行业之一。因此，通过科学、公正、客观的评价指标体系和评价方法评估房地产开发企业的综合实力，无论是对房地产开发企业，还是对整个房地产行业的良性竞争与健康发展都具有重要的意义。
　　 中国房地产上市公司只占全国所有开发企业总数的极小比例，却具有极强的行业代表性，能够充分反映整个房地产行业的发展状况及发展趋势。通过评估房地产上市公司的综合实力，客观的反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，有助于房地产上市公司了解自身的相对实力，认清自身在行业中的地位及与领先企业之间的差距：并根据国内外经济发展势态的变化，及时调整经自身营战略，不断取得竞争优势，从而保证自己的生存和发展。同时，通过评估房地产上市公司综合实力，为政府、投资者、消费者等相关参与者提供极具参考价值的企业信息以利于进行相关的决策。如何正确运用现有的信息资料，对房地产上市公司进行科学、公正、客观的评价，客观的反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，这一问题在理论上和现实上日益凸显其必要性与重要性。由于不同的评价指标体系与评价方法都有各自的优缺点，因此，本文旨在构建一套适用于房地产上市公司的综合实力评价体系。
　　 本文首先通过对国内外企业评价理论进行研究，了解国内外关于企业评价理论的的发展历程，并仔细了解了国内外主要的评价体系。本文通过分析各个评价理论与评价方法的优势与不足，构建适合中国房地产上市公司的评价指标体系。指标体系应力求全面、客观、系统、准确地反映房地产上市公司的经营绩效等诸多方面状况，因此，本文采用主客观相结合的方法，认真分析评价体系内涵的和房地产行业的特点，采用合适的数理统计方法进行筛选。首先，从房地产上市公司综合绩效的内涵考虑，结合房地产业与房地产开发企业的特点，选取了基本上能够覆盖上市公司所有信息的91个指标，并按指标的内在涵义分为10类，应用R型聚类分析法对各类指标进行初步筛选，并使用复相关系数和变异系数做进一步修订，最后确定了由26个指标构成的指标体系。
　　 目前房地产上市公司评价方法较多，本文首先对传统的评价方法如BP神经网络理论、灰色关联度理论、数据包络分析及层次分析法等方法进行梳理。在现实中，不同的指标之间通常具有一定的相关性，而且不同的评价指标对评价的结果的影响也是不同的，因此如何消除信息重复对评价结果影响是在实际操作中需要解决的一个问题。因子分析法为解决变量间的信息重复提供了有效地解决方法。本文构建了基于因子分析的评价模型，利用因子分析法研究变量之间的相关关系，通过对变量的相关阵或协方差阵的内部依赖关系的研究，寻找控制所有变量的几个公共因子；并利用因子分析法的特征值累积贡献率进行客观赋予各个公共因子的权重，避免了人为主观的赋予权重。最后可利用回归法得到各个公因子的得分函数，并可求得各个公司的综合得分。
　　 本文的实证研究选取了2009年沪深两市116家主营业务为房地产开发业务或房地产开发业务占主营业务35％以上的上市公司作为实证研究样本，本文实证研究数据均来自于房地产上市公司2009年年报。以2009年度的财务报表作为实例数据的依据，通过应用本文所构建的因子分析模型，对116家房地产上市公司的综合实力进行评估，并给出综合实力前40的上市公司。本文最后对本研究做了小结，并提出了未来研究的需更加深入之处，总结了本研究所存在的不足之处。