基于产业组织视角的大型商业房地产运营战略研究——以上海曹安全球采购中心为例

摘要

在上海，当住宅市场的热度逐渐退去的时候，商业房地产市场逐渐走向火热。在商业房地产市场中，大型的商业房地产又因为其对当地经济的带动性、对当地生活的创造性、高收益与高风险并存等特征倍受人们关注。那么，此类项目的运营战略是什么?这构成了本文研究的主题。 非常关键的是，对大型商业房地产运营战略的研究不能直接借用已有的战川各研究，因为除了以上特征外，由于土地的国有性质和严格的土地规划，使我国的大型商业房地产项目还具有开发的政府主导性这一特征。于是，战略研究首先就遇到一个至关重要的问题：究竟主要以产业组织为基地，还是主要以产业结构为基地?表面看来，产业组织和产业结构的差异主要在于关注对象不同，它们分别位于产业内和产业间，但是，其背后更为深刻的区别在于强调政府还是强调市场。 大型商业房地产项目的运营战略要以产业组织为基础，因为当这些项目尽管在开发期是政府主导的，但是在运营期毫无疑问要面临着激烈的市场竞争。更重要的是，建设期的政府主导性还可能给项目的运营带来某些先天的劣势，从而更需要我们借助产业组织的分析来应对这些劣势。在理论层面，在产业组织这一基地上还可以把诸多关于战略的经典理论整合起来，以便为大型商业房地产的战略研究提供二[具。 具体而言，本文的具体内容如下：第一章是导论，说明选题的背景，本文的研究内容和技术思路，前人关于这一问题的研究，以及本文可能具有的创新点；第二章讨论战略的实质，战略同产业的关系，并说明基于产业组织视角的战略内涵是什么；第三章进入到大型商业房地产项目运营战略的探讨，考察了房地产、商业房地产和大型商业房地产的特征，重点是探讨依据产业组织这一视角，大型商业房地产应该具备哪些特征?第四章考察产业组织视角下大型商业房地产运营战略的具体内涵；第五章是本文理论的应用，以曹安国际采购中心为案例，具体分析如何在产业组织的视角下制定合适的经营战略。

目录

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摘要

1导论

1.1选题的背景

1.2本文的主要内容和研究思路

1.3文献综述

1.4本文的创新点

2战略的根本问题与产业视角

2.1企业发展的两个维度与战略和策略的区分

2.2产业的视角：产业结构还是产业组织?

2.2.1什么是产业结构，什么是产业组织

2.2.2产业组织和产业结构对于战略的不同内涵

2.2.3我们该选择产业结构还是产业组织?

2.3基于产业组织视角的战略内涵

2.3.1选择合适行业

2.3.2占领和培育自己的优势资源

2.3.3打造自己的核心能力

2.3.4确立自己的竞争优势

2.3.5学会博弈，影响博弈规则

3大型商业房地产运营战略——产业组织视角

3.1大型商业房地产运营的根本特征

3.1.1房地产市场的基本特征

3.1.2商业房地产市场的基本特征

3.1.3我国大型商业房地产的基本特征

3.2大型商业房地产经营的优势与风险

3.3大型商业房地产经营战略的要点

3.3.1政府的力量不能成为运营战略的主要因素

3.3.2自由的市场应该是运营战略的出发点

3.3.3区位，区位，还是区位——不仅仅要选择它，还要创造它

3.3.4要具备除区位外的其他资源，并形成相应的核心能力

3.3.5业态的分散化与集中性相结合，在确保核心能力的同时克服可能的风险

4基于产业组织视角的上海曹安全球采购中心发展战略设计

4.1战略背景

4.1.1长江三角洲地区的经济社会发展

4.1.2长江三角洲地区的产业结构与发展判断

4.1.3长江三角洲地区制造业在地区经济中的地位判断

4.1.4长江三角洲地区日益成为世界最重要的制造业基地之一

4.1.5长三角商品流通一体化进程判断

4.1.6上海市产业政策的判断

4.2战略基础——现状分析

4.2.1区位与周边环境条件

4.2.2曹安商贸区现有商贸载体的运营状态

4.2.3曹安商贸区新建和在建商业项目情况

4.2.4曹安商贸区存量(可供二次开发)土地资源状况

4.2.5曹安商贸区内可整合开发的资源

4.2.6曹安商贸区在上海批发零售贸易业领域中的位置

4.3总体战略与规划

4.3.1战略思想：定位与发展概念

4.3.2战略方向：机会与发展选择

4.3.3战略思考：思路与项目重点

4.3.4规划目标：组合与项目指标

4.3.5规划任务：资源与项目执行

4.4战略支持：资源结构与风险

4.4.1现有资源结构风险

4.4.2资源整合思路与路径

4.4.3核心业务与相关支持

4.5战略保障：组织与机制

4.5.1管理模式

4.5.2盈利模式

4.5.3运营模式

参考文献

后记